主要观点总结
本文详细描述了昆山商业市场的变化和多个商业项目的特点，分析了商业竞争格局和运营策略。
关键观点总结
关键观点1: 昆山商业背景及整体特点
昆山作为百强县之首，商业生态独特，顶级运营商布下精妙棋局，商业竞争激烈。
关键观点2: 昆山多个商业项目的特点
包括昆山世茂广场、昆山金鹰国际购物中心、昆山招商花园城、昆山万象汇和昆山花桥中骏世界城等项目的特色及竞争策略。
关键观点3: 购物中心竞争与消费者洞察
购物中心通过品牌组合、业态创新、顾客体验等方式竞争，消费者需求洞察是商业成功的关键。
关键观点4: 昆山商业发展前景与挑战
随着城市轨道交通发展，TOD项目成为新趋势，商业创新和产品创新是应对挑战的关键。
正文
昆山商业的第三个特点是，迭代明显，轨道交通带来了商业的新变量
。2023年6月24日，苏州地铁11号线在昆山花桥站开通，标志着苏沪两地地铁网络互联互通，是长三角一体化的重要里程碑。目前，昆山TOD商业为昆山万象汇、昆山花桥中骏世界城，它们是昆山目前客流排前二的商场。
商业是城市之光，是经济发展情况的综合反映，是城市繁华的重要标志。同样作为重要的城市基础设施，地铁、学校、医院等更遵循福利原则，唯独商业高度市场化，在消费能力强的地方，商业会自动补齐。
因此，商业发展高度依赖于城市本身的经济实力和消费底蕴。那么，在昆山这样卷的城市空间中，高级别连锁企业的商场们如何竞合共生？
为此，赢商研究中心选择了昆山多个受关注度比较高的商场，以回答上述问题。同时，从一个城市再推导至整个商业市场，具象化思考三个问题：
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当市场空白时，做什么样的产品？
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当市场开始饱和时，选择什么样的产品？
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当市场竞争变得激烈，怎么调整经营策略？
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昆山世茂广场：稳坐昆山城东第一，但前路漫漫
昆山产业发展早，但城市界面改变略晚。下辖的10个镇，本地人并不以镇称呼，而是按城市方位，以“城中城东城南城北”指代。
2004年，昆山在售房源主要集中在市区，东西南北区域刚刚起步，城东、城西房价基本持平。四年后，6300户的世茂东壹号在昆山城东首次开盘，高层约4000元/㎡。这是一个连片开发的项目，北部与世茂国际城、世茂华东商城相连，后者即为昆山世茂广场。
这是世茂大举进入商业的岁月。2007年10月23日，港股上市的世茂房地产公布，手上10个商业项目，以76亿元代价注入A股上市的上海世茂股份，世茂股份以发行新股支付。这解决了世茂房地产、世茂股份定位和同业竞争问题，世茂股份的主营业务由住宅开发转变为商业地产开发和经营。
2010年前后，购物中心在昆山属“稀缺品”，超前面世的昆山世茂广场是当地首个一站式的购物中心，成了彼时昆山人眼中的“城市地标”。虽项目周边皆为荒地，可世茂广场依旧一炮而红。
昆山世茂广场一期建设时，图源：微博
一期开业时，世茂时尚欢乐影城、国美电器、上海人家、台湾风情美食街、儿童游乐公园、潘晓婷台球俱乐部等品牌集体入驻，日均客流达8000人，周末客流过万。二期金街商铺，以沿河特色酒吧街、40-470平方米的特色街铺、2800平方米独栋商业为主，并于2012年9月实现全面开业。
高人气带来的是租金收入节节攀升，直至2015年新分水岭出现。这年开始，昆山来了金鹰、九方、昆城广场、吾悦广场、万达广场等众多代表性的商业，东部、北部、南部、西部、中部商业新秀涌现，属于世茂广场的“全面竞争”时代开始了，租金收入增速降了。
一方面，随着经济转型，项目辐射的昆山东部新城出口加工区内工厂企业汰换更新，消费者外流分化严重。另一方面，商场内早期的大店格局、动线及低层级品牌等问题日渐凸显，必须爆改以“自救”。
2017年开始，昆山世茂广场将调改的思路放在重新切铺+品牌更新。引入30多家新品牌，涵盖餐饮、零售、儿童教育及娱乐业态；分楼层改造以保证商业地产资产效益最大化，75天爆改二、三层，面积达1.5万方。大铺切小，世茂广场提升了租金坪效，丰富了品牌组合。
