如果你对楼市无所适从，来看这六个关键判断

罗辑思维 · 公众号 · 热门自媒体 · 2025-05-28 06:30

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至于县城市场，除了江苏、浙江、广东省部分强到逆天的富裕牛县，更多的县城还是大量年轻人去了更大的城市，很多县城的房子只剩养老需求，未来很多县城房产的趋势就是，部分有价无市，没有流通，部分跌价无市，也没有流通。

对于一个资产而言，不流通的，就不是好资产，甚至不是资产。这不仅是在县城，很多二三四线城市甚至有些大城市的偏僻板块都是如此，业主硬挺，有价无市，没有流动，都不是正常资产。

判断三：城市内部板块分化

接下来讲第三个判断，具体到城市内部，同一城市的不同版块之间会分化。

首先是核心区和远郊区会分化，我之前反复说过，城市更新，会让核心区房价会更加坚挺，远郊则依赖政策刺激，但现在政策刺激的杠杆越来越小了。

财政吃紧，产业薄弱，很多远郊的新城、高新区、开发区的规划，都存在烂尾可能，购房者需要警惕“画饼式”开发。最明确的结构性机会，是在都市圈发展和竞争中，成为都市圈增量节点的城市和城市新区。这个可以具体看我之前的“区域和城市变局”专题课程。

其次是老旧小区和城市更新区会分化，2000年前的老旧小区，如果纳入改造和城市更新，价值可能回升，而没有被纳入城市更新的老破小，可能加速下沉，未来的流动性会比较差。

最后，产业区和纯居住区之间也会分化。

新产业聚集区的房价，只要前期泡沫别太厉害，打掉泡沫后，韧性还是足够的。而纯居住板块则依赖配套，比如小区配套、地铁、医院、学校等。结合我之前在分析教育强国文件时对学区房的看法，就是产业区周边住宅需求更稳定，而学区房、地铁房等还处在泡沫出清、企稳的阶段。

而综合分析下来，城市内部要紧盯两个板块：

一个是最大赢家板块，特征是核心区+产业区+优质资源区，背后的逻辑是稀缺资源集中，比如产业、教育、医疗等，不管是有刚需还是改善需求的群体，都愿意买单。

另一个则是最大输家板块，特征是远郊+无产业+老破小集中区，这样的板块供应过剩，需求不足，流动性极差，大概率会陷入长期阴跌甚至加速下跌。

比如北京燕郊、郑州南龙湖，投资人撤离后，价格接近腰斩。如果是在一、二线城市，这些地段的房产还能变成低端租房市场，但要在中小城市，估计只能认赔离场。你要是有这样的资产，趁早处理。

而且大城市以后会有一个新趋势，就是城市板块之间不会再有大板块价格，而是更多小区域的价格不一样，真的可能差几个街道就差异很大。

判断四：新房、二手房之间分化

第四个判断，是新房和二手房之间会分化。

针对新房市场，如果未来全面推行现房销售制度，那么开发商只能靠产品力来竞争。高品质新房能卖上更好的价格，比如以户内空中庭院为特点的第四代住宅、零公摊户型、低容积户型等，价格可能比周边二手房贵得多。

没有特色的普通新房，就比较困难了，甚至要降价促销。

我提醒你特别关注一个时间点，就是政府正大力鼓励的各种好房子项目面世的之前一段时间，开发商一定会大力打折卖旧房子，快速脱手回笼资金。这对你不管是买房还是卖房，都会有一个节点的影响。

针对二手房市场，则会受到多面夹击：

一是保障房分流了刚需，还抑制了价格；

二是好房子、零公摊等高品质住房，对二手房形成了降维打击；

三是目前来看，二手房供应量、挂牌量在持续增加，压力巨大。