专栏名称: 克而瑞地产研究

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从收购广信资产包，看万科当前投资布局之道

克而瑞地产研究 · 公众号 · 房地产 · 2017-07-19 15:09

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这些土地的剩余权益可开发计容积率建筑面积预计为211万平方米，折合拿地成本仅26000元/平方米。此次在竞得广信资产包之后万科就公告表示，该项目将与相关合作方联合开发。基于广信资产包规模之大，先行拿地再协商寻求合作开发也能在一定程度上掌握主动。

在这16宗未开发土地中，占地约1500 亩的花地湾板块是最重要的一部分。该地块位于花地大道两侧，于1998年被广信房产以2.8亿元竞得，当时折合楼面地价仅218元/平方米。而在2016 年11月，同处荔湾区的广钢新城两宗宅地被保利以64.07亿元的总价竞得，其中AF040219号地块折合楼面价近42812元/平方米。这些分布在广州核心城区、沉寂了近20年的地块，如今的最高楼面地价已是当时的近200倍。特别是花地湾地块属地铁上盖，周边基础设施及配套完善，又受到白鹅潭经济圈辐射影响，比广钢新城地块更优质。若以现在市场的楼面价估算，仅仅是花地湾地块万科就已拿到了近千亿的货值。

值得注意的是，这211万平方米的权益可开发建筑面积未来可能还有规划容积率调整的空间。这些历史规划的土地也无自持要求，属于十分稀缺的战略资源。但风险与收益并存，目前资产包中还存在一些不透明、难以核算的债务债权以及当年土地融资合同的隐患。开发过程中万科也需投入更多的资源和精力去解决资产包中遗留的历史难题。

广信资产包极大扩容万科广州区域布局

此次万科竞得广信资产包对于万科在广州的发展具有重要的战略意义。首先，广深区域市场的盈利能力较强。根据年报，广深区域2016年权益净利润占比超过上海大幅上升至43.78%。在分区域销售层面，广深区域去年实现1024.17亿元销售额，成为集团内部第二个过千亿的区域公司。万科还分别以58.74亿元的流量金额和33.08万平方米的销售面积排在了广州市场2017年上半年城市业绩榜单的第三位。