技术贴 | 手把手告诉你为什么最近二手房成交量降低？

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， 首付由之前的小500万提升到现在的1300万，大幅度的提高，势必将会影响二手房的成交量。

其次，换房人群纷纷处于观望态度。

对于换房人群来说，“认房又认贷”的影响是很大的，特别是已经把房子卖了，但还没来得及买新房的人。眼睁睁看着首付暴涨，却无能为力。尤其是那些已经签约，付了定金，但还没申请贷款的购房者更为郁闷。

整个市场上50%的都是换房人群，有的是为了孩子上学要换学区房，有的是为了提升居住条件卖一买一，或者是手里钱不多，已经在环京或者家乡的二线城市买了套房让钱保值，适当增值之后再在北京置换的家庭。政策一出，首付提高了几十万，甚至几百万，导致很多人换房难度加大，换不了房就上不了车。 现在的市场上几乎没有买卖交易，市场就仿佛平静的水面，没有波澜。

第三， 各类购房渠道阻力加大。

使用商业贷款购买二手房本就是市场主流，如今，北京商业贷款首付比例高企，5月起商贷利率优惠也完全消失，首套房最低执行基准利率，二套房执行基准利率上浮20%，商业贷款的成本、压力大幅提高，所以商贷买房的客户骤降。

商业贷款这个杠杆已经不好使，您可能会考虑其他的贷款方式，比如：抵押贷、企业经营贷等等。现在 中小企业向银行贷款的利率也都上浮，利息加重。 对普通大众来说利率太高，往往难以承受，也会从另一方面影响二手房的成交数据。

除此之外，央行在3月24日发布的通知要求各商业银行严查收入证明。在之前 银行对 收入证明查的并不严格 。 收入证明是购房者按揭购房的重要手续，一些楼盘销售人员为了推销房屋，极力怂恿不具备还款能力的购房者开虚假“收入证明”，以便在银行审查环节蒙混过关。

通知的具体内容是，各商业银行要严格落实月供收入比（不超过50%）等政策要求，强化审核购房人收入证明材料。对于购房人提供虚假收入证明或不符合月供收入比要求的，不得放贷。对于已成年、未就业、没有固定收入且还款资金来源于其他共同还款人的借款人，商业银行应进一步严格住房贷款条件，原则上可参照二套房信贷政策执行。

如果开虚假证明后被银行识破，无法通过审查关，购房者要求退房就属于违约行为，而另一方面自身还款压力较大，如果后无力支付月供，更与开发商与银行没有一点儿关系了，弄虚作假的风险全由购房者自己承担。贷款买房开虚假收入证明，属于合同欺诈的行为，存在的法律风险是，银行可以欺诈为由要求撤销贷款合同。

第四，把房子卖了就可以立即买房？

您以为把手里的房子卖了就可以立即去买下一套房？您错了，您把房子卖了并不能立即拿到买家的贷款。在今年年初的时候房贷收紧已在二套房期限等方面有所体现，部分银行对房贷整体放款速度开始放慢，购房者拿到贷款的周期比之前有所延长。

银行放贷这个环节在整个二手房交易过程中是最慢的。

今天是6月2日，假如房子今天成交的话，需要面签、过户，时间最少一个月，也就是说，7月2号房子才能过户。据了解银行还有很多2月份的贷款到6月份都还没有放贷。如果您6月卖了房的话，7月过户， 假设银行放贷时间按照4个月计算，您也

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