CMBN亮相，探寻房企资产证券化最优解

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“上海世茂国际广场有限公司2017年第一期资产支持票据”是目前唯一的一个CMBN案例，且成功注册时间在今年4月份，时效性也比较强，非常具有参考性。 该产品规模为65亿元，底层目标资产为世茂国际广场商场及酒店，基础资产则为企业借信托设立的债权。而当前项目仅完成注册，因此公开信息较少，在此只能根据有限的信息来构造一个简单的交易结构图。

交易流程：

• 兴业银行子公司兴业国际信托发起设立“上海世茂国际广场资产支持专项计划”，向优先 级、次级投资者募集资金；

• 世茂股份设立单一资金信托，由世茂子公司申请借款，形成债权；

• “上海世茂国际广场资产支持专项计划”以其募集的资金认购原始权益人世茂股份单一资金信托的收益权；

• 资产管理计划流程完成，世茂募得资金，投资者按照凭证分享信托产生的固定收益。

在这个案例中，基础资产为发起人设立的信托债权，底层资产为上海世茂国际广场商场及酒店，通过其产生的租金收入来偿还本息，借资产支持计划来回报投资者。

与CMBS最大的不同在于该产品在银行间注册发行，采取公募模式，因此未来的流动性将比较可观，其发行利率也将低于同类型资产的私募证券化产品。可以说，目前CMBN继承了CMBS现有的多数优点，同时在融资成本上还略胜一筹。

此外，增信措施方面，该CMBN项目除了底层商业地产抵押之外，还安排了世茂房地产在境内的主要经营主体——上海世茂建设有限公司提供底层信托贷款的连带责任保证担保、底层商业地产现金流净额不足时提供差额补足，进一步保证了信托受益质量，间接的保护了未来投资者权益。

CMBN优势突出，REITs有待改进

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