正文
2.5%-3%
之间，
这是经验值。
房地产市场趋势转变 流出的资金去向何处
江涛：
其实在节目里面，你一直有个观点，就是现在的股市相当于
1998
年买房，但你这时候要来买房，基本上不是一个很好的时机。所以，房地产税推出，对于房市来说可能是一个利空，但对于股市来说是一个重大的利好。
你对市场中长期看好的观点，还是继续保持乐观吧？
张翼翔：
对，继续保持乐观，没有变化。因为市场印证了我们对房地产市场的判断之后，这在宏观经济的历史上，是一个趋势线的改变。这就意味着你的投资品种房地产不再是一个很好的赚钱模式。
世界主要国家股市的发展历史，都经历过这个阶段，就是房地产的转折对股市就是重大利好。
江涛：
这个消息出来之后，也有媒体采访了相关的一些市场人士。其中有个问题问，房地产税能不能抑制房价上涨？专家的答案是很坚定的“能”。因为房产税的增收能发挥三个作用：一个是增加相应的财税收入，一个就是调节收入水平，尤其是对多套住房持有的行为进行干预，第三就是对房价上涨起到一定的抑制作用。
而且，如果房地产税来了，最害怕的人就是在中心城市囤积大量住宅的人。因为实行累进制、惩罚性的房产税的可能性比较大。
如果是累进制、惩罚性的征收方式，可能一套两套问题不大，但是一旦你累计到一定套数之后，你的房地产税的负担就不止
2.5%
或者
3%
这个水准了。
张翼翔：
对，就是这样。刚刚我说世界各国的惯例
2.5%
到
3%
就会对房地产起很明显的打击作用，别看这一点税收，它对资金的成本压力是非常巨大的，因为炒房没有人用全款，都是杠杆嘛。你的本金加了
2%
到
3%
的税收成本，假如你放了
5
倍的杠杆，算算要多少钱？一般人是受不了的。
所以在金融行业有一句话，“利息是可以吃人的。”
江涛：
这么看起来，房市的状况的确值得大家去警惕，在这种时候如果再去盲目购房的人，可能后面的压力比较大，因为你面临着房地产税的开征。
回过头来想，资本总是要流动的，如果房市的这些资金一旦抛压出来，股市相对来说还是目前的一个洼地。
张翼翔
：
对。从房地产市场会流出大量的投资资金，而现在投资实业和投资债券都未必是上好的选择，股市目前是个明显的洼地，因为折腾了
20
年还是
3000
点，几乎没怎么动弹。所以，
站在今天这个时点，买房子肯定是远远不如买股票，今天的股市就大约类似于
1998
年的房地产
。
江涛：
这时候可能你卖房子买股票倒是一个不错的投资选择啊（笑）。
不过，
做出这样的一个决策，对于很多人来说的确是非常难的一件事情，
毕竟在中国人的惯常思路里面，买房一定是稳赚不赔的生意，而且一直给大家比较高的一个回报。
张翼翔：
一旦开始收税，持有两套以上房地产的人的成本大大增加，这个时候持有的动力就会大大下降，抛售压力会非常大的。不过，对于股民来说，我们挺高兴。
美股经验：退市制度力度加大为股市上涨保驾护航
江涛：
十九大以后，的确是各方面的政策出台力度是非常大的，一个是刚刚说的房地产税将要开征的事，另外一个就是周末有个新闻，有记者对上交所理事长吴清进行了采访，他在
9
月
7
日刚刚任世界交易所联合会主席。在专访里面，说到资本市场未来有哪些制度会去完善。
其中提到一个对股市也算是一个重大利好，叫加大退市工作的力度。大家也知道，退市制度在中国一直都是真正实施起来的力度不是很强的。但这次由上交所理事长明确提出这个事情，尤其对于僵尸企业要进一步明确财务的指标要求，还要根据不同行业特点，增加经营收入、资产规模、员工人数等最低持续经营条件，同时在退市过程中要注意强化投资者保护的配套制度建设，健全退市责任追究机制。
我觉得这比原来细化了很多，你怎么看这条新闻？
张翼翔：
股市的退市制度如果建立起来，逐步完善的话，这对股市是重大利好。因为股市现在是有进无出，而一个市场只要有进有出，才会优胜劣汰，留在市场上的才会是好企，股市才能持续上涨。
但是中国股市发展
20
多年，退市制度一直没有相应建立起来，退市企业加起来少得可怜。
为什么股市牛不起来的一个很重要的原因就是股票太多，股民的资金实力托不起这么一个沉重的市场，我们非常希望它能建立起来。因为这次非常系统地提了对这个制度的想法，那对股市是非常好的利好。
江涛：
这个利好会体现在
哪些方面呢？
张翼翔：
从理论上来说很简单，就是供给和需求。我们可以做一个类比，看看美国的纽交所和纳斯达克是怎么做这个事以及产生什么效果的，就会看到这个效果的实际作用。
大家都知道，美股在特朗普上台之后不断创历史新高，虽然大家不停地喊美股到头，或者是到顶部，但它不仅没有到头，反而还不断创新高。什么原因呢？当然美国的经济复苏，这是一个重要原因，但是我们的经济也不差，为什么没有像美股那样创历史新高呢？其中有一个很重要的原因，就是美国的股票市场有一个很健康的、比较完善的退市制度，从制度层面保证是好企业留在市场当中交易，不好的企业就退下去了。所以它总是一些优秀的企业留在市场上，只要基本面稍微有点扭转，首先就会反映在股市，而且到了股市还会迅速放大，所以股市的涨幅比经济涨幅要好得多，就是它有一个完善的退市制度。
江涛：
那美股不断创新高，也不是今年的事情，为什么今年创新高的力度会比较强？是因为它今年退市的力度增大了吗？
张翼翔：
假设我把道琼斯工业指数画个曲线，把它退市的数字变化画个曲线，就发现这个退市制度是起一个保驾护航作用，不是一个完全的线性关系。这个曲线我们之前画过，我用数字来说话。
