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仅 3.0% ，远低于此前年均 20-30% 增速。

而在这其中，“低费率”的政府代建订单占比上升，更是拉低行业整体利润率。

其三， “利润流失”。

在代建红海时，一方面人工成本是刚性的，优秀代建企业需要投入更多资源维持服务品质和标准，导致成本较高；但另一方面地产下行期，房价走低，市场信心不足，最终 销售去化率下降，销售周期延长成为常态 ……最终导致代建利润开始持续下探收缩。

3 ，企业分化：头部降速，中部提速，尾部淘汰

“能进的都进了，目前代建企业已处于 饱和阶段 ”，一位代建高管强调。

截止 2024 年，行业已有超 100 家选手入局，这其中百强超过 80% 都已布局代建，但是伴随行业“僧多粥少利润下探”，竞争从蓝海变红海后，企业分化和洗牌也同步开启。

全局看， 2024 年百余选手新增拓展面积表现出 “头部降速、中部提速，尾部淘汰” 的大分化。

中指院显示， 2024 年代建不同梯队新增规模开始大不同。

• TOP5 企业新签约规模 1783 万平米， 同比增 3.5% ；

• TOP6-20 为 640 万平方米，增速 高达 21.9% ；

• TOP21-30 为 171 万平方米，增长 6.2% 。

显然，腰部企业增速显著，头部选手增长微弱，而类似仁恒一些代建选手也在选择退出。

事实上，最新 2025 年一季度尾部企业承压更为厉害。比如部分20 24 年一季度新拓维持 80 万平米的尾部代建企业， 2025 年一季度均 未有 新项目入账。

Part 2

代建无忧：短期承压，但是长期向好

规模失速，利润走低，行业洗牌……身在 2025 年，很多代建人担忧代建行业是否见顶？头部增长失速后是否会继续下降？

1 ，行业处于“发展中期”：从 2.2 亿平米到 3 亿平米，还有 50% 上升空间

整体看，代建市场依旧没有“饱和”或是达到行业高峰“拐点”。

一方面，眼下房地产市场属于“超跌”，从 18.2 万亿超跌到 9 万亿左右，未来止跌回稳，行业修复回归正常后，整个市场会恢复到 10 ~12 亿 平米常态。

另一方面，代建行业渗透率目前还处于中期， 2024 年代建渗透率修正后为 12% 左右，而 12% 对比欧美 25% 到 30% 成熟市场的终极渗透率，显然，中国还有至少一倍上升空间。

按照代建成熟期估算，未来中国代建将有 3 亿平米市场（ 10 亿 *30% 渗透率 =3 亿平）。

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