中国人的房子过剩了吗？

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具体可从容积率、建筑面积、成交价格三方面进行区分，普通商品住房的容积率在1.0（含）以上、建筑面积在140平方米（含）以下、实际成交价格不超过最高限，原则上低于所在区域平均交易价格的1.2倍。

除此之外，还有北京特有的自住型商品住房，用于满足自住性、改善性需求，具有政策性住房和商品住房双重属性，有多个明显的限定：

一是销售对象限定，仅限于名下无房或仅有一套住房的京籍家庭以及连续缴纳社保或个税且名下无房的非京籍家庭，单身人士须年满25周岁，需要政府事先审核购房资格；

二是销售价格限定，价格比同地段、同品质商品住房低30%左右；

三是建筑面积限定，套型以90平方米以下为主；四是转让交易限定，自住型商品房在取得房屋所有权证后，原则上5年内不得转让。满5年后交易，应缴纳收益的30%，用于交纳土地等价款。

自住型商品住房由于价格优势，受到刚需族的热捧，如位于朝阳区东坝单的金隅汇景苑项目，均价为2.2万元，而周边商品房价格高达4万左右，162套房吸引超过14万户申购，成功率仅为0.12%，竞争异常激烈。

第三类是保障房。 保障房是与商品房相对的概念，采用半市场化或非完全市场化运作，以社会公共服务属性为主同时兼顾商品属性，主要是为了满足基本住房需求，而不是交易流通。

自1994年国家提出建立具有社会保障性质的住房体系，采取出售和租赁的方式向中低收入家庭提供住房，我国保障性住房种类不断扩充，逐渐丰富。

由最初的廉租房、经济适用房两种逐渐扩展为廉租房、公租房、政策性租赁住房、经济适用房、限价房、共有产权房、棚改房等多种类型，在限价格、限对象、限标准共性上有着不同的定位和特点。

图表3   各类保障性住房对比分析

▲ 资料来源：住建部 如是金融研究院

图表4  保障性住房发展历程

▲ 资料来源：公共资料整理 如是金融研究院

第四类是小产权房。 中国城镇住房体系下的一种畸形产物，历来就有，但并不是明确的法律概念，是实践中一种约定俗成的叫法。本质是无产权的违法建筑，违反土地管理、城乡规划等相关政策，在农村集体土地上建设，非法出售给城镇居民。常见的有以下三种表现形式：

一是原住民筹资自建；二是村集体组织统建；三是开发商未经报批擅自建设。

小产权房既无土地使用证，土地使用权归集体所有，未缴纳土地出让金等费用；又无预售许可证，无法交易流通，仅有部分具有乡政府或者村委会颁发的绿本产权证，不如国家房管部门颁发的红本产权证那样产权清晰，无法办理合同备案和银行按揭贷款，使得交易受限，市场化程度较低。

即使有此不足，有关部门也明确规定建设、买卖小产权房属于违法行为，严令禁止，但由于商品房价格持续大幅攀升、保障性住房供给严重滞后，小产权房凭借其价格优势(通常售价为同等条件商品房售价的30%-50%)，成为不少购房者退而求其次的重要选择。

即使在中国城市化水平最高的城市深圳，大约一半的建筑面积是小产权房，超过一半的人口居住在小产权房内。

图表5  小产权房发展历程

▲ 资料来源：公共资料整理 如是金融研究院

/现有城镇住房统计口径梳理：

四大类数据各有千秋 / /

我国从未进行过全国性的住房普查，所以无论是统计局还是住建部都缺乏全面的住房统计数据。

目前针对全国城镇住房供应总量有四类数据：

一是统计局公布的人均建筑面积， 结合人口数据可计算出城镇住房建筑总量超过290亿平方米，但这一数据是通过抽样调查得到，样本数量为16万户，但具体的分布无从知晓，导致城镇住房建筑总量十分模糊，无法明确其统计范围，难以说明小产权是否包含其中；

二是统计局固定资产投资项下的住房竣工面积， 理论上累加可得到城镇住房面积，但实际操作中难以实现，尤其是房改之前各类存量住房数据缺失；

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