长租公寓ABS项目实操宝典

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- 阳光城长租公寓系列资产支持专项计划”、“中山证券 - 东兴企融 - 朗诗寓长租公寓一期资产支持专项计划”及“世茂 - 华能 - 开源住房租赁信托受益权资产支持证券” ，可以预见，未来还会有更多长租公寓 ABS 产品。

二、长租公寓 ABS 主要模式

根据是否自持物业，长租公寓的运营模式主要分为轻资产模式及重资产模式：轻资产模式即运营商并不持有物业，而是通过长期租赁或受托管理等方式集中获取房源，通过转租（包括对物业升级改造后转租）获得租金价差和 / 或通过输出品牌、提供租务管理、物业管理等服务，获得管理报酬的模式；重资产模式指运营商通过自建、收购等方式获取并持有房源、对外出租，主要通过收取租金获取利益的模式。 因资产证券化是以基础资产未来所产生的现金流为偿付支持，通过结构化设计进行信用增级，在此基础上发行的资产支持证券。对于长租公寓而言，无论以何种模式运营，理论上只要未来有稳定的租金收入，均有可能发行长租公寓 ABS 产品，但根据运营模式不同，所适合发行的 ABS 产品类型会有所不同。

根据前述已获批情况统计， 目前市场上长租公寓 ABS 主要分为三种模式：轻资产模式可采用的租金收益权 ABS 模式、重资产模式可采用的 CMBS 模式和类 REITs 模式。

1 、租金收益权 ABS 模式

根据《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》，基础资产为符合法律法规规定，权属明确，可以产生独立、可预测的现金流且可特定化的财产权利或者财产。轻资产模式运营的长租公寓企业因为与租客签署的房屋租赁合同租期相对较短，通常为一年左右，而 ABS 产品出于成本、融资期限等考虑，一般产品期限都较长，该等租金应收债权产生的未来现金流不符合上述“可预测的现金流”的要求，无法直接作为基础资产，因此，由过桥资金方作为原始权益人出资设立资金信托，取得信托受益权，并以该信托受益权作为基础资产，创设了“可以产生独立、可预测的现金流的可特定化的财产权利或者财产”，解决了租金收入无法直接作为基础资产的问题。而信托设立后，向长租公寓企业发放信托贷款，以长租公寓企业的租金应收债权作为清偿信托贷款的底层资产。租金收益权 ABS 即按照上述安排设计交易结构，基础资产为信托受益权、底层资产为租金应收债权或分期贷款债权。

以“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”为例，交易结构如下图所示：

2 、 CMBS 模式

自持物业的重资产模式下，长租公寓企业可利用所持物业的价值，采用 CMBS 或 REITs 模式发行 ABS 产品。 CMBS 指商业房地产抵押贷款支持证券，与租金收益权 ABS 类似，设立信托计划并产生信托收益权作为基础资产，而与租金收益权 ABS 不同的是， CMBS 模式下长租公寓企业将其持有的物业抵押给信托计划。

CMBS 的代表案例为“招商创融 - 招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划”，具体交易结构如下：

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