正文
存量购物中心资产最大的内部风险是什么？
主要的风险是欠缺投入的风险。一些购物中心虽然历史优势突出，但随着时间流逝，其立面老旧、装修档次下降、格局不符合新消费形式的问题普遍，可能会丧失竞争力。第二是面临竞争时，在运营中把短期提升空间使用效率视为解决空置率上行、租金下行的办法，而忽视了购物中心的体验感。第三是商场过于强调联动发展，为了追求商管公司的规模效应，项目过于同质化的风险。
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对购物中心来说，是拿地选址和开发建设重要，还是运营重要？
我们认为，对于购物中心来说，决定商场质素的不是长板而是短板。项目的先天禀赋，包括土地的地理位置、开发建设水平当然十分重要，这决定了项目的运营上限。即便是优质的商业运营商，也难免遇到项目先天质素较差，从而难以实现较好运营水平的风险。当然，即便是较好的项目质素，也需要长期持续的运营和维保开支，以巩固市场地位。
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商管公司有规模经济效应吗？
商管企业存在一定的规模经济效应，但规模经济边际效应递减是比较明显的。商管企业的规模经济主要存在于协同招商层面，而会员体系的建设亦受益于管理规模的扩大。此外，购物中心之间的设计建设、单城市购物中心之间的联动营销和资源协同，平台层面的资源集约，也是购物中心规模经济的体现。但是，我们不能夸大这种规模经济效应，一方面，规模经济边际递减，目前头部的几家商管公司均已实现了较大的全国化布局。此外，过度的拉通亦可能导致商场品质的下降，陷入同质化陷阱。
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商管公司是否存在核心团队人员离职的风险？
从项目层面，购物中心最主要的壁垒在于地理卡位和先发优势，无论是消费者还是商户，主要是跟店不跟人；从集团层面，目前头部商管公司的主力店铺和联发品牌，也主要由集团或区域公司负责。因此，商管公司一般没有核心团队人员离职的风险。
