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懂得地域、审美、时间的差价
乐居财经：房产投资如果总结一个最大的经验或者秘籍，您认为是什么？
张羽冲：其实按我的理解，真正的挣钱就分三块。一个是地域的差别，你比如说南城的东西便宜，北城东西贵，你看到了地域的差别，你把南城的拿到北城来卖。或者是你看美国人，中国那时候刚刚开放，人工便宜，用我们这儿生产的便宜东西拿到美国卖，这就是地域的差别，挣中间的差价，这个需要时间，你有时间跑、有时间看、有心观察，你就能赚到这个钱。
这个钱不难。就像改革开放初期一样，那时候到深圳买条喇叭裤，到北京来卖，一条能赚10块20块，买个蛤蟆镜，你看这就是时间差价、地域的差价。第二个就是审美的差价。其实可能很多做贸易做经济的人没有讲过这种概念。都是衣服，因为你设计得漂亮，你有审美就可以多卖出多少钱。
你看衣服大家都有，为什么你要代理一个法国品牌呢？就是因为审美。你觉得那个时候人家有品牌有设计感，你这衣服只是能穿就行了，颜色都一律是灰。你卖500块钱，人家拿来卖5000块钱，人家贩卖的是审美差价，就赚大钱。因为人都向往美好。
第三点叫时光的差价。就是说大家看到的都是今天的事情，你看到的是明天的，有人看到是后天的，还有人看到的是两年以后的。你看到了时光的差价，其实这就是投资，我买的是未来。现在大家都卖6000元，但是我看到的是三年以后它应该值2万。
这三种（差价）都能兼顾到，都能赚到钱的人是一流的人。所以我从来都奔着这个目标在思考问题。
你比如说富力城，当年算在南城，所有的老北京人认为，虽然就离国贸差了一公里，但是觉得南城不值钱。大家没有看到时间的差价。人们就知道南城，但是没有来看一看南城未来会是什么样。
第二，审美的差价。当年卖房子都卖毛坯房，富力城是最早来卖精装修的房子，这就是审美的差距，你发现这楼道的都铺上地砖，墙上也都是地砖，大堂能设计成那样，园林能设置
成那样，
这里头，有审美的差价！
第三，是看到了时光的差价。是那一会再慢慢再讲。这三个里头差价还要会计算，所以这三样事情你先要衡量。
再一个就是什么叫炒房，什么叫投资？
人家说我炒房我很不爱听，我认为我是投资
，就是我拿来以后可以出租，出租的回报率百分之十几。我没有想过拿来房子涨多少钱卖。我觉得就是出租的回报率能让你做得非常大。
以富力城当年一套房子6000块钱每平米，60平米36万元，租4200。百分之十几的回报租金，而且租金在涨，就和商铺一样，那房价也会跟着涨。你比如说银行利息6%，你出租回报率13%，你就最起码的这个房子还能翻一倍的价格，是能看到的，就是说我买了以后涨从6000涨到12000，我卖给别人以后，人家还有百分之六点几的回报是比银行的贷款利息高的，这就是房产投资生意。
我们从来没有房子卖到最高点，因为我们看到的是最初最前面那一段投资机会。
乐居财经：我们以北京为例，为什么北京房价过去10多年涨得很快？
张羽冲：当年（2000年左右）北京是人口净流入的城市，每年大学生进入几十万人，这些几十万人每人要25平米，你还得要这个六七百万平方米，那时大改造大拆迁。那个年代租赁市场没有什么外销房，也就是商品房很少。
从2000年才开，刚开始盖，能出租的房子都很少，自住的房子都不够，哪来的出租啊，所以说出租的市场回报非常高，再加上每年拆迁六百七百万平方米，为了北京奥运会拆一平米，你得补人家1.5平米啊。人家再买回来吗，需求不就又翻了1.5倍嘛，那怎么也得要八九百万平方米。
就按照北京1300万人，每人每年平均递增0.5平方米，还要700万平米，对吧？你就算一算，你都知道有几千万平米的需求量。但是非典的时候你知道停工了多少项目，就是本来可以盖很多楼都没人干了，就积压了需求，等着哪天爆，大家一抢不就在加价了吗？你要是没有抢哪来的加价啊。
非典时候其实是一个入手非常好的时机。
十个房子有15个人买，那肯定要涨25%啊。十个人十套房子，有20个人买，那必须要涨50%。这是个数学规律。要么就有关系者得，要么叫价高者得。
学会用杠杆
乐居财经：同样是投资房产，为何你能赚更多的钱？
张羽冲：别人用两小时弹好的曲子，我告诉学生怎么能只花15分钟，用最简单、最科学的方式，我告诉你技巧，从哪练，怎么练，练多少的速度，练多少遍，一次错误都不犯，你就练好了，然后再从头迎刃而解，所以说要找生活的技巧。
