【ABS评论】资产证券化市场扩容 房企开辟融资新通道

在金融监管趋于严格的背景下，房地产企业的融资环境正在发生明显变化。自去年下半年以来，随着房地产调控政策不断加强，房企的融资渠道急剧缩窄，股票融资消失，债券发行规模暴跌，通过私募基金、信托以及银行理财等渠道获得的资金也因强监管而大幅下滑。

《中国经营报》记者发现，信贷环境的收缩促使房企寻求传统融资渠道之外的替代方案，带动了资产证券化（ABS）这类结构性金融产品的市场规模在今年迅速扩容，基于底层资产未来现金流而设计的资产证券化产品开始成为房地产企业增加流动资金的有力补充。

仅在近期，就有诸如金融街(12.070, 0.01, 0.08%)（000402.SZ）、荣盛发展(10.500, -0.06, -0.57%)（002146.SZ）、新城控股(17.470, 0.28, 1.63%)（601155.SH）、首开股份(11.160, -0.03, -0.27%)（600376.SH）等多家大中型房企发行了多个类型的证券化产品，募集规模达到数百亿元，仅金融街一家，就发行了约66亿元的资产支持证券。底层资产的构成涵盖了诸如购房尾款、商业地产租金收入、物业费收入等多种类型。

但一些房地产企业依然保持审慎观望的态度。他们在采访中认为，在当前条件下发行的资产证券化产品本质上仍是一项债务。而对于那些依然拥有优厚的融资条件的房企而言，发行资产支持证券的成本还相对偏高。

按照资产证券化的定义，其主要是指将某种形式的资产进行汇集并重新打包成带息证券，依靠基础资产未来产生的现金流向证券持有人进行分配。其特点是将证券按照支付现金先后次序的不同切割成若干个档次，并对每个档次进行差异化定价。

本质上，资产证券化是将基础资产在未来能够取得的现金按照一定的比例折算到当前时点，即通常而言的“贴现”，资产在未来产生的现金与发行证券时取得的现金之间的差额则是发行证券付出的成本。

在房地产领域，不同类别的资产证券化产品与过去相比均取得了大幅增长，部分产品实现了从无到有的突破。

比如，在类REITs（房地产投资信托基金）发行方面，《中国经营报》记者基于金融数据服务商万得资讯（Wind）分类汇总的数据显示，截至目前，今年市场已经发行了7单类REITs产品，超过去年全年的6单，发行金额超过143亿元，去年全年的发行金额则为104.05亿元。类REITs是国内基于商业地产租金收入设计的产品，与国外标准的REITs产品有一定相似性。