正文
14年初，我在天风证券做公司的债券项目，跟气质美女赖总聊天，她假期要去北海度假，一个有着准5A级景区涠洲岛和N个4A级景区的地方，蓝天白云碧海沙滩，当我还在想象北海的样子的时候，赖总告诉我，去北海是因为早些年在那边买了房了，买房是为了投资，然而自从买了房就再也卖不掉了，因为那边全是房，所以既然有房子，那就不如偶尔去住一住了，反正空着也是空着。
房子、全是房子，还记得大学时候马路边天天发的去威海连云港包吃包路费看海边别墅的传单，硕士时候一边参加绿城的宣讲一边刷着手机看着绿城破产的传闻，当时萧山温州的房子卖不掉媒体天天唱空杭州温州，还有万年六七千的常州房价，成都光华大道两侧层出不穷的新楼盘，以及被美帝黑出翔的郑东新区。
什么时候买房变成了一件一定做必须做迫不及待的做有能力做没能力做，一套买两套买没钱买有钱买买买的事了？原来是北上广深只涨不跌，现在只要是个城市，当地人都认为本地的房子会只涨不跌。至于为什么买？抗通胀啊，人民币贬值啊，zf要卖地不会让房价跌啊，干什么都不如买房子，投实业的都是SB，越限购越买，回调就是买入良机。
国人好像永远是这样，有着强烈的投资焦虑症，觉得钱装在兜里都不踏实，投出去了，管他投的什么，踏实了，消停了，说起来我是去投资了。
15年年初，二级市场充斥着各种消息和发财的传说，周围的人都在炒股，是个人都能赚钱，融资搞加杠杆搞，资金牛杠杆牛政策牛，炒股太容易了，买了就能赚钱，估值？别扯淡，互联网+是王道，哪个有概念买哪个。当你发现身边的人都在干一件事的时候，当你发现干这件事干的人都在赚钱的时候，问题来了？谁在亏钱？
为什么要限购？经济发展的可持续性，从政府目标谈起
理解限购还要从理解政府的经济目标说起。次贷危机之后的4万亿刺激带来的种种问题已不需赘述，地方政府的债台高筑在12、13年的债券市场已经有所反应，拉动经济的三驾马车急需换挡，政府投资的经济增长方式边际效应已经越来越低（三线城市都开始修机场地铁），传统的依赖贸易的低端制造业已经逐步转移至东南亚。这个时期正是经济的关键换档期，突破了我们就是日本、韩国以及若干年前的台湾地区，失败了，就可能落入拉丁美洲中等收入陷阱的死胡同中。而这个时期的核心任务就是提高全要素生产率，解放生产力，促进发展动力顺利转换，从低端制造到中高端水平产业的升级（说的通俗点，能不能中国多几个华为格力比亚迪）。这就是为什么之前一直在倡导大众创业万众创新，为什么一定要推进股票注册制改革（给一级市场明确的推出预期，让中小企业通过股权方式融资）。
改革的循序渐进和制度阻碍造成了这一目标难以在短时间实现，而经济指标上的下滑又让政府感到亚历山大形势紧迫，14年以来的降准降息，是为了给停滞的经济再加一把火，顺便解决部分债务问题，同时在投资拉动经济产业链上最长的房地产上面鼓励去库存。于是，债务危机的可能被掩盖了，债务人大量的借新债还旧债，继续着到处投资的狂欢，房地产企业融资又放开了，恒D过去十几的年化都融不到钱的日子一去不复返，发个公司债年化三四就搞定了。
一二线城市房价暴涨，想去库存的地方还是卖不掉，却将大量的资金推向了房地产市场，我们再不是原来那个居民储蓄率高高在上的国家了，居民的杠杆率迅速攀升，大家都“套”在了房子上。
有人说，房价上涨是zf喜闻乐见的，地方政府的重要收入就是卖地所得，只要土地财政有一天还存在，农地耕地面积红线有一天还存在，房价就不会跌。这是典型的把zf目标单一化和简单化了，首先政府的目标是复杂的多维的，中央和地方的角度就有着很大的差别，我们经济发展的核心目标，是推进经济长期稳定健康可持的发展经济（听着熟悉吧），土地财政是否符合能否持续，自行判断，
在是个地方房价就上涨的当下，房地产暴涨对于经济发展的弊端，不言而喻，为什么要限购，也就很简单了，政府对房价的态度要从大原则和小利益方面做取舍。
经济有周期，政策也要顺周期而行，我们不可能永远停留在扩张的货币政策和积极的财政政策下面，我们的核心目标还是要突破依赖投资拉动经济的怪圈（难道要全国都是机场铁路高速房子而没有产业吗？），本末倒置的经济增长之路不可持续，你知我知zf当然也知道，只是现在，我们在继续打鸡血顶着（来了个什么安新区），等着我们培养的产业长大。
城镇化的伪命题：美国的城与镇
最近看到李迅雷跟贾康讨论房子，贾康举数据讲道理，中国房价主要是随着城镇化推进的过程表现为曲线上扬过程导致。2016年中国真实的城镇化率为41%，在国际经验来看仍属于加速发展期的前半段，按照国际经验来看要经过差不多30个点的上升空间，到70%以后才能到低平发展阶段。
（樱桃小房子插播：关于城镇化率的数据可能理解有差异，统计局的统计到去年底城镇化率是57%，按常住人口算，这个更有权威性，毕竟按户籍人口有失偏颇，因为很多农村人在城里已经购房，但并不想迁出户口，而实际上长期生活在城市里了，这就意味着到70%的空间，房地产业的白银时代也只剩下十余年了。）
我们姑且不去考虑城镇化率的数据是否准确、统计口径如何，按照贾康的逻辑，还有30%可涨，至少还有一倍空间，这不是可以继续大干快上的节奏嘛，所以房价要继续涨涨涨。贾康是前辈，也是我一位好朋友的导师，非常值得敬重的前辈，但是关于城镇化率的问题我可不敢苟同。
去年在美国待了半个月，发现了几个很有意思的现象，也有了一些感悟（参考去年的文章《如何在中国过上美式乡村生活？》），我去了波士顿费城纽约华盛顿几个东部的主要城市，发现美国城市的特点是小市区，大城镇，跟我们的城市完全是两个概念，可以这么说我们上海的八佰伴陆家嘴、人民广场、静安寺、徐家汇、五角场，每一个区域都是个波士顿的downtown，而且比波士顿繁华热闹的多的多，不拿上海比拿南京成都武汉杭州也一样，主要的居民并不住在downtown里，而是住在周边的一大片区域里，而这样的区域，跟我们中国意义的农村完全不是一个概念，这些地方基础设施发达配套健全交通便利，住的和我们农村一样的house，
这样的house在美国你就愿意住，在中国你可能就不愿意住，想想我们的农村无论是在河南还是浙江，家家也都在住house，区别在于就业医疗教育卫生配套，还有你的邻居是谁。
