楼市真相：调控100日后，房地产 4 大变化，买不买房都要看

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当前二手房市场已经成为中国住房供应的重要力量之一。从供应链的数据来看，2016年北京二手住宅供应26.7万套，商品住宅供应只有4.8万套左右；相对而言上海供应结构更为合理，二手房与商品住宅的供应比例大约在3：1左右。从新房供应的情况来看，上海每年新房供应量基本保持稳定走势，而北京新房供应量在近年来持续保持下降和收缩态势，新房供应能力持续走弱。

因而 在北京、上海这类二手房供应占主导的市场，房屋供给能力更多取决于二手房。

2）房产中介的悄然变化

过去几年房地产中介快速成长，在二手房市场中发挥的作用越来越大。全国100万经纪人完成了接近7万亿的房屋交易额，为超过550万家庭匹配了他们心仪的房屋，这是一个很不错的成就。

从行业角度，本质上中介就是一个信息交易和匹配的平台，房产中介线下服务的规模效益+线上服务的网络效应，使得这个行业天然具备很强的集中度。2016年CR3的集中度已超过30%。

今年调控对中介的规范和二手房的管理总体上会对这个行业起到一定的正向作用。当前的中介市场已经形成了一批比较职业化的参与者，这个变化对房地产市场的规范运营，对政策的执行也起到非常关键的作用。这个市场正在快速形成一批比较专业化和机构化的力量，这些力量在房地产市场也发挥着越来越重要的作用。

3）整个市场结构正在发生变化

2016年市场的迸发，主要在于换房需求的集中释放，2016年北京购房需求中80%都是换房需求，在换房需求中，购房者的决策机制也发生了相应变化，因为手里有一套房子，消费者在购房决策中，需求的边际约束不再是首付和房贷，购房能力的增加也使得消费者的出手能力变强，对价格的敏感度下降，择时变的更为重要。

但成交量的快速上涨，也伴随着巨大的风险，因为需求都快速集中在一个时间点上释放：首先需求本身存在；其次大家预期未来市场会出台调控措施。因而在这种情况下，择时的因素导致换房需求在阶段性区间内快速释放。我们调研时候发现 有些学区房换手率超过12，这个流通率的活跃度已属异常，即使政府不出手调控，市场也会有一个自然回落的过程。

我们做过一个基本判断： 月均成交量在一万五千套左右时，市场价格会比较平稳；成交量低于一万套时，房价很难上涨；如果成交量高过两万套，房价会上涨。 2016年北京月均成交量在高峰期超过3.5万套，全年平均每月成交2.5万套；而当前北京平均每天成交100套，每月成交3000套，在这个成交水平下，房价几乎很难上涨。当前市场就处于这一周期中，这个现状的形成，有调控因素也有自然回落的因素。

4）租赁市场的变化

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