正文
照着M2这样的高增长，照着这样的“影子银行”信用扩张节奏，中国迟早是要买下全世界，还要买下月亮和火星的，这怎么可能呢？我们这些人一定要认识到，现在我们处于一个非常迷乱的时代，这个非常的时代一定是不可持续的，持续下去，不是说我们买不上房，而是说我们这个国家有可能“Kuang”的一声出问题或者干脆就“Duang”了！我不是在吓唬大家，确实我有很不安分的感觉。
货币收缩加码调控后，楼市泡沫肯定要破裂。尤其是，当我们清清楚楚认识到，
我国货币政策必须要跟随全球信用收缩大势，然后进行主动或者是被动收缩的时候，房价泡沫一定会破灭，我认为就在这一两年。
这个东西我在外面也不讲，因为我觉得也挺烦人的。现在人们不愿意谈房价，说“不能谈”，因为认为太敏感，；有人是“不敢谈”，怕打脸，你刚说了降，它就升，而且是连续地涨；还有一个是“不想谈”，觉得挺闹心，怕惹事。总之，大家都不说。
我自己内心的东西跟大家分享：凡是泡沫，都是要破灭的，只是时间早晚的问题。未来我们的房价如果见顶回落，或者说泡沫破灭，动力来自哪儿？原理很简单，就是房价过高和泡沫本身，这就是它回调的理由。只要货币不再像过去那样疯狂，房价就会往下走。道理很简单，只是你现在没看到、不相信。如果你加杠杆，现在追高了，等你看到我今天的话被兑现的时候，那已经考虑要甩掉房子不要了，可能风险就是那么大。
我觉得目前的房地产市场形势，就和股灾前的那种迹象一模一样，火热当中孕育着中长期的风险。有些人高唱“打死都不卖”，听不进不同意见，不知道自己在“跳火坑”。我本人不相信房价收入比这些最基本的经济学常识和房价的其他衡量指标已经在中国彻底失效；我不相信中国楼市的泡沫可以“钢化”，可以永远不破；
我也不相信对于现在火热投资房地产赚钱的哪些人，他们加杠杆哄抢的信仰是无忧的，不相信他们盲目加杠杆的行为永远是福利，加到一定程度的时候，杠杆是双刃剑；我更不相信日益膨胀的中国资本，按照目前的这个速度，真的能够买下全世界。
其次就是政治和舆论压力，我认为高层会考虑，他们还要推房产税，他们不可能认识不到以持续疯涨让老百姓“为国接盘”的政治后果。
在这样的背景下，
我们会看到不断地加码升级的组合拳与货币政策信用收缩双双发力。在市场面前没有不见效的政策，只有不到位的决心。
如果我们想从历史、国家和长远的角度去看，我觉得我们的当局迟早是要下这个紧缩的决心的。
我相信领导周边的高参比我更有大局观，比有更有责任感，比我更有理性和远见，所以我相信，這次我看跌房地产应该是正确的。
目前的
量缩价升，是边际定价的余温，是很危险的表面现象。
有人说是不是看不到头了，还得涨？真的树涨到天上去了吗？我觉得是不可能的。任何一个东西都有一个量变到质变的过程。从投资的角度来讲，
比如说2007年股票大牛市，涨到5000点以上，你全身而退都是对的，后面的1000点都不要去赚，这才是高手。如果你就看涨到6000多点，你还在6000多又买进去了，那你就栽进去了，而且这一栽进去，八成的身家就都没了，
所以你不要太看重短期的上涨，总是想着还有的涨，不能这样。
当越来越多的家庭在不靠谱地使用杠杆，而且不去看系统性风险正在临近的情况下，我觉得未来的楼市一旦回落，未来的市场也会发生一系列的违约事件。房地产是一个准金融市场，在咱们国家基本上变成了一个纯资、本纯金融的东西。房子是用来住的，现在才想起来，过去和现在一直是用来炒的嘛！真的是已经完全资本化，已经完全金融化了。所以我也相信它未来也更符合资本市场和金融市场的规律，它受流动性的影响，迟早会跌下来。
现在我走到哪儿去，都听说很多小地方的人，收入并不高的人，还在集合几代人的钱到北上广去买房，听到这些话的时候，我真的是不寒而栗。收入最低端的人在追逐全国价格最高的资产，这不是过热还有什么可以叫做过热和荒唐?所以，无论从哪个角度来讲，我觉得泡沫终究要破灭。
前几年我提出过大周期的下半场，目前是金融下半场的下半段。根据本人的预计，在这后半段，因为货币超发和流动性过剩的原因，所有的金融资产都会经历一个先涨后跌的过程，是泡沫堆积和破灭的能量拆解过程，会产生一些危害以促进政策的反思和觉醒，此后才能脱离虚拟过热和过度投机，开始实体经济的真复苏。
两三年来，我们已经看到股灾、债灾和意犹未尽的汇灾，将来，我们还会看到更深入的、更大规模的金融市场调整，而楼市就是大周期系统见底前的最后堡垒，直到自爆或被爆破。退一步讲，
假使我们的政策不选择持续紧缩信用和货币，那么，人民币汇率就可能变成更为前沿的核心堡垒，预计届时会与楼市同步出现非常非常难看的死相。（注：本段为后补。）
像我这样说不看好楼市这样的话，是有风险的，也希望不会误导大家。咱们国内有一批专家在过去已经因此倒下了，为人唾骂，因为他们的看空，耽误了别人发财。然而我还是说，从今年开始，就是拐点了，对看多的言论，我认为要格外小心。在过去由于过分谨慎，不少人看错房价，错过了买房的机会；未来我认为很多人又可能因为对流动性收缩态势重视不够而再次犯错。我今天开诚布公地说：从今往后，大家要对中国房地产市场保持应有的警惕。
这一点我就不多讲了，大数据表明，
楼市的兴衰确确实实就是一种货币现象。
1990年中国M2只有可怜的1万5千多亿元，到住房市场化元年的1998年，M2还不到10万5千亿元。那么，截至到今年2月的最新M2数据是158万多亿元，大约是1998年的15倍。由此，我们就不难理解楼价的持续上涨了。
十七年十五倍，可以理解！事实上，房价涨幅远远跑赢了M2。
具体到这一轮一年多的疯狂上涨，实际上是2012年6月开始的货币再宽松的结果，正是这一轮涉及到8次降息和9次降准的莫名其妙的再宽松，同时银行资产负债表的急剧扩张直接导致了楼市泡沫再膨胀。
很巧，今天我来之前，看到周小川行长在博鳌论坛上的一个讲话，不知道大家注意到没有。他的讲话我高度认可前半句：
“全球货币宽松已经到了周期尾部，不能再过分依赖货币政策了”，我特别佩服周行长在敏感时刻的政策导引和风险提示，敬佩他在退休前明确地讲出来了。
周行长说：
“现在认真去考虑何时以及如何离开宽松货币环境，这是非常大的挑战”。
可见，其实高层认识到货币和泡沫的严重性了，这样下去是不行的！但是，事情弄到了如此棘手的地步，未来怎么样安全地脱离这个险境，是他们下一步的政策重点，预计今后所有的智囊都要围绕这个来工作。就是再难也要过，十九大今年开，在下届政府工作前把这些问题解决掉，这是最大的政治，以便让新的五年不再有这样的烦恼和包袱，所以，这也是我为什么一直说后面一两年房地产非常危险的深层次的原因。
周行长也是在为央行开脱责任吧，因为人人都知道，货币的超发带来了难以控制的各种各样的经济乱像，包括全民搞金融，甚至全民行骗，都是货币超发的结果，还有贫富差距急剧扩大和全民投机加杠杆等等这些都是货币超发的结果。这么乱的情况下，去年下半年我就开始讲，我不知道央行将来对这一轮的货币超发如何解释，我真的是不知道如何交待。
现在你看他讲的，
“其实我们央行2010年就开始回归审慎政策了”，但是问题是我刚跟大家说过的，2012年6月份开始又做了八次的降准、降息，周行长说央行2010年就认识到问题了，那么2012年6月份到2015年10月份这八次降准降息的责任怎么说？这个责任谁来承担？
我么管不了这些事情，但我由此想到：
到了厘清政策责任的时候，应该就是市场拐点，值得特别警惕！
货币政策已经出现了微妙而重大的变化，大家一定要尽早顺从宏观大势，不要被短期市场现象所迷惑。我在这里特别要提醒大家的是，有人说以前货币也收缩过，但以后房价不是又回来了吗？但是我说这一次很不一样：
过去的货币紧缩，更多的是针对实体经济需求过旺而升息提准，货币紧缩，那么股市在提升利率的时候，还是涨的，因为那时候经济正兴盛，收入和利润的数据都是好的，所以就会出现越加息越涨的情况。
但是目前正在开启并且以后可能持续下去的这种货币紧缩，背景大不同，它不是由于实体经济需求过旺产生的信用回归，包括美国，因为美国实体经济的复苏是很脆弱的，而中国的实体经济一直在往下走，但是中国的楼市疯了，美国的股市疯了，所以这一轮的信用收缩是针对虚拟经济的反客为主，同时要考虑过去的
QE和货币大宽松对全球经济造成的不良后果，全球央行都需要再反思和再回归，未来要的是脱虚向实！所以未来的这一轮紧缩，一定是金融市场更敏感，也会造成更大的打击。
这是与上一轮的货币紧缩非常非常不同的地方，而且让金融市场降温有可能成为今后一段时间全球央行货币政策密而不宣的潜在政策目标。
我认为一个市场，一个市值很庞大的市场的见底，一定有意无意伴随另一个经济大周期的底部。加速奔底的经济大周期与目前中国楼市的表面的如火如荼反差极大，是极不相称的。所以，我觉得我们必须要清楚，这有可能是，我都不愿意说出这四个字：“末路狂奔”，也是极为不祥的系统性危机的一个征兆。
从中国实体经济的周期角度来看，我们的各项关键指标都已经爆棚了，达到了危机启动的阀值。在这种情况下，我们的货币政策是不是要跟随美国回归，以及是不是需要良心发现才去停止不正当的货币扩张，不需要这些东西，只需要规律起作用就可以了。
首先，刚才讲了，“影子银行”的疯狂扩张很危险了，你们去读读一行三会领导最近的发言就知道了，他们在打土豪，说那些人是“老虎”、“妖精”和“害人精”，说他们的那些话很严厉很难听，资本市场里查处违规的情况也是越来越多，这种情况下去看，对“影子银行”的打击是先于其他领域的。
只不过因为今年要维稳，要开十九大，5月份还要开“一带一路国际峰会”等等，稳字当头嘛，所以不敢轻易地升息升准，但悄悄地打击“影子银行”的力度是非常大的。有一天市场会找到那个敏感的触发点。
回归到实体经济，我们看什么？
非金融企业的债务率260%，哪个经济体到这时候都会爆发大危机，甚至有一些大大小小的经济体，发生经济危机的时候，负债率都达不到我们现在这么高。
还有一个货币政策的边际效应，货币刺激对经济拉动的边际效应在快速递减。
次贷危机以前，一个货币投入产生一个GDP，是1：1的关系，现在我们是25万亿的货币投入只产出5万亿的GDP产出，5个单位的货币刺激，或者是印钞，才产生1个GDP，何等低的效率，何等的不可持续！
这些东西不用良心发现，注定走不下去了。当你想用货币来延缓危机，保持增长，保持表面的繁荣，你会制造更多的企业债务和金融风险。
所以，这条路在这一刻，100%是走不通的了。而且我相信想明白的人，高层的人和决策层，会越来越意识到这一点。在我们国家，关键经济指标碰到天花板了，我们的经济肯定不再允许这种货币扩张的。
周行长和楼部长，他们两人的话，我今天都读给大家了，是个提醒和验证，或许一个疯狂的时代即将结束。
我把话收回来一些，房地产远期的投资价值，仍然是值得关注的，中小城市仍然有潜力。
我一直在说，现在最大的泡沫在一二线，连小地方的人都在凑钱买一线的房子，你就知道最大的危机在什么地方了。但我去湖北鄂州以及回我们老家定州，我看到那个房子才三四千块钱，或者四五千块钱，我就说你们应该在这上面投资，将来都是要赚钱的，可能比做什么都赚钱。因为所有的成本都在提升，因为比价效应，因为大城市的发展预期至少被当今的购房人全部透支了，再往下就是小地方的发展了。
三四线城市，你去投的话，我其实还是勉强同意的，从稳健的角度来讲，你可以等一两年。另外就是，大都市在悄然驱赶外乡人，大量的“还乡团”会给家乡带回不菲的积累，这部分资金进入地方楼市恐怕也是迟早的事情。
发达国家的历史数据表明，房地产繁荣的大周期就是18-20年，我们国家特殊，走上限，
从98年算起，20年对应2018年年底，所以我严重相信房价即将走入大拐点的回落期。
不要被任志强们给忽悠了，他们对过，但不可能总对。
再强的市场也走波浪，等两年，等房子都回落的时候，你再去抄那个小地方或一二线的房子，那才是更划算的。现在如果从稳健的角度来讲，所有的房子只能卖，不能买，就是这个概念。
为什么说大家要关注房地产的长期投资价值呢？也就是未来有一天跌不动了，还要买，就是
因为我们国家的土地基本上是完全集体和国家所有的，个人和家庭没有，必须通过购房来获得经济发展和印钞的红利。
从国外来讲，房地产也是财富传承和抗击通胀的最佳手段。
中国以政府投资为引领的特殊经济模式决定，
凡是城市基础设施不断建设和升级的，房子必须涨，否则政府和国企难以收回相关投资，经济局面就难以持续，城市和国家就没有未来。
所以，有关强势利益群体，是城市楼市的潜在庄家，没有极端的情况，那些建设方和供应方不会恐慌性被动抛售。他们有本事长期挺价，你就要有胆量寻机抄底。这才是房地产投资的真谛吧。
