坐着高铁寻找房价洼地——对话中泰房地产团队

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其次是扩散效应 ，高铁开通使得居民跨城通行时间大幅缩短，城市边界趋于模糊，中心城市的信息、资金、人口等要素能够更畅通地向周围扩散。以日本为例，在新干线快速扩张的上世纪 60 年代后期至 80 年代前期（ 20 年新干线运营里程翻了 2.64 倍），东京圈人口大量从东京流向东京周边的神奈川县、埼玉县、千叶县等城市（东京每年流出人口的 50% 流向周边三县）；从中国的一线城市来看，广州、深圳外来人口的流入规模在继续扩大，而北京、上海的人口流入规模近两年已开始出现萎缩。

图表 5 ：日本新干线运营里程

来源：日本国土交通省，中泰证券研究所

图表 6 ：东京圈城市人口净流入变化（万人）

来源：日本统计局，中泰证券研究所

图表 7 ：广深（外来人口 - 户籍外出人口）增速

来源：wind，中泰证券研究所

图表 8 ：京沪（外来人口 - 户籍外出人口）增速

来源：wind，中泰证券研究所

注：外来人口 - 户籍外出人口 = 常住人口 - 户籍人口，因不是每个城市都公布外来常住人口数量，我们用这个指标刻画外来人口变化，若这个指标同比增速扩大，我们认为表明一个城市流入人口规模在扩大。

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问：过去5年，一些一线城市以外的二三线城市房价也实现了超过30%的较高涨幅，你认为高铁开通的解释力如何呢？是否有其他的解释逻辑？

中泰房地产团队 ： 根据百城房价的历史数据，我们将过去 5 年（ 20 11 年 11 月至 20 16 年 11 月）涨幅超过 30% 的城市（除去一线城市）对应在全国高铁线路图上，发现涨幅较高的城市一般属于：

1 ） 位于轨交枢纽的二线热点城市 ，如太原、石家庄、郑州、济南、武汉、南昌、合肥等；

2 ） 位于轨交枢纽的三线城市 ，典型代表如赣州、连云港等；

3 ） 位于核心城市周边的三四线城市 ，如环京的廊坊、保定，环沪的昆山、无锡，广深周边的惠州、东莞、郑州周边的新乡等。

对于前两类位于轨交枢纽的城市，我们认为其房价高弹性的重要支撑之一就是高铁集聚效应带动的人口导入，在此我们不再赘述。接下来，我们重点分析第三类位于核心城市周边的三线城市，这些城市房价的高弹性更多是来自潜在的人口导入（高铁的扩散效应）还是核心城市楼市的溢出效应？

我们先来看看高铁开通之后，核心城市周边区域是否实现了人口导入（集聚效应更强还是扩散效应更强）。以四个一线城市为例，从广深数据来看，近两年广州、深圳的外来人口增速远高于周边的佛山、东莞、惠州、中山等三线城市，表明广深地区的集聚效应在强化；从上海区域数据来看，多年来上海的外来人口增速一直高于周边的苏州、无锡、嘉兴等城市，尽管近两年上海出现了外来人口流出，但周边三线城市外来人口亦在同步流失，这表明上海流出的人口并未流向周边较近的区域。

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