正文
不光是经济基本面的问题，还要考虑原材料的因素。
房地产的原材料，一头是建安成本以及人工等费用，一头是土地成本。东京的建安成本以及人工等费用，由于长期的通货紧缩，导致其建安成本一直相对稳定；上海则是一个完全不同的景象，不断上升的人工成本，不断涨价的原材料，困扰的不止是地产商而是每一个行业。而土地成本更是直接反映了地产商对于未来市场接受程度的预期。由于不同的项目成本会有很大的差距，所以没有办法说出总成本一定是哪个水平（哪怕精确到千位也不行），所以我也没法简单的给出一个数字。借用一个比较特殊的例子，给大家看一下房地产开发成本需要拆分成哪些方面，更不是有些朋友之前聊天也和我说的盖房子的成本只有2000块。
以下是某公司在西安和上海的两个项目的成本核算。上海这边的项目性质非常特殊，楼板价可以直接反应出来（只有1300元），所以比较好的反映了上海地区商品房的成本问题。也给大家看一下三线的4000售价的房子是怎么盖出来的。
从上面这张表，大家也看出来一个1300的楼板价拿到手到盖出房子来，七七八八的成本就已经达到了7441。可能有读者质疑，配套费怎么会这么贵。但是各位扪心自卫，即使是最低档次的小区，也会有绿化也会有道路，这些都是成本，其次上海的小区建设还需要建造总建筑面积0.2%的物业管理用房，总共大约500多平方，另外还需要配置社区用房（这个项目大概在2000平）。这些占了这个项目建筑面积大约1%，按照可售面积来算，大约占了1.3%。
而根据上海房地产新政，开发商拍得的土地还有15%的面积需要自持70年不能出售，5%的面积作为保障房无偿移交给政府，这更是进一步推高了成本。在上面那个项目中的土地出让合同里规定，建造不小于可售面积5%的经济适用房，按照小区同类物业价格60%，由政府回购。虽然最终回购的时候是保本的（刚好保本），但是按照拍卖土地时的行情，这个价格绝对是亏损的，5%的经适房亏损部分，需要额外用10%~15%的其他部分的利润来补充。所以媒体报道的那些吓人的保本价格并没有虚言。
市场上如果一个商品今天的价格是10元，所有的人都认为明天这个商品可以卖20元，那么会怎么样？很显然，会疯抢，而且持有人也不会以低于20元的价格出售，最后市场上这个商品的价格变成了20元。金融上我们叫无套利定价原理。
如此看来，拍出地王的上海楼市，就好比那个明天要卖20元的商品，而东京则是提前把商品卖到了20元而已。
当然成本高归成本高，至于卖不卖不得掉，我们就来看一看需求端。
需求端无非是看谁接盘？先看看人口。东京的接盘侠在哪里，而上海的接盘侠又在哪里？先看看上海和东京的人口状况。不难看到，东京自90年代以后，人口基本维持在1300万左右。而上海的人口增长情况不可谓不迅速。
当然会有人挥着《上海市城市总体规划（2016-2040）草案》，指着“2020年，将常住人口控制在2500万人以内，到2040年控制在2500万人左右。”这句话告诉我，上海后面的人口不会再增长了（2016年上海常驻人口2415万人），何来新生代接盘侠一说？那我们看一看上海内环、中环、外环各住了多少人（见下表）？
2010年上海常住人口总量分布情况
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地区
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面积
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人口
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人口密度
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十年人口增幅
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(km²)
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(万人)
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(万人/km²)
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