正文
（一次性现值支付）；购房者，为了一次性付清这七十年的税，只好做一个反向的
债务年金化支付
——住房按揭。而基于土地抵押和担保的平台融资，可看做是一种地方债。房地产公司就是一个
债务型组织
，它们的资产负债率接近80%，而且在海外以极高的成本发行了大量的美元债。
这样，居民住房按揭，土地显性或隐性抵押的平台贷款（非标），再加上中间债务-房地产开发贷，加起来已经超过八十万亿元。所以
中国的房地产，是一种债务现象，当然也是一种货币现象
（会计的两端）。
在M2增速放缓，地方债务积重难返，财政收支压力陡增的背景下，房地产税又在“两会”期间成为热门话题。从税，到债，再到税，房地产是债税混合的财政金融合成品，甚至还有城市股权和宏观看跌期权的成分。总之是一个异常复杂的金融混合品种。对于房地产税，有学者说是重复征税，有人说是用债务和杠杆把资产“养肥”了好“收割”。总之是业界众说纷纭，社会迷茫焦虑。
先是发了债，杠杆加满后再征税，而且是在一个公认的超级泡沫上，会导致什么样的宏观后果
？如果寻求理论支撑的话，新古典理论倒是认为，在一无摩擦的完美市场中，政府发债还是征税对宏观经济来说没有影响。债是未来的税，税是即期的债。通过理性预期和折现因子，财政融资在时空中自由穿梭。这是经济学有名的“李嘉图等价”：在完美的新古典世界里，政府的融资方式，究竟是征税还是发债，对宏观经济来说没有影响，这就是所谓的“李嘉图等价”。
因为市场是完美的，未来可以在即期实现有效定价。投资者又是理性预期的，发债不过是在未来征税，通过时间折现后，债务的现值等于即期的税收。所以无论是债还是税，只有总量预算效应，不会有结构效应。因为债不过是未来的税，税也是即期的债，两者可以在时空间无摩擦穿梭，依赖的是一个折现因子而已。通俗的说，如果财政预算没有大的变化，你现在减税了，人们并不会因此扩大支出，因为会预期政府一定要在未来增加税收。因此用债务来弥补赤字的行为，也不过是时间上的代际转移。在没有摩擦和完全市场利率定价的情况下，不同融资方式的约束是等价的。
如何在一个债务泡沫上再征税，这是中国面临的“李嘉图难题”。
中国自上世纪末本世纪初开始，经历了一场轰轰烈烈的城镇化运动，也是一场房地产化运动。宏观上，经济围绕房地产为中心，在房地产拉动的产业链上超过五十个行业；财政围绕房地产为中心，与土地相关的基金收入几乎占据财政收入的半壁江山；金融围绕房地产为中心，与房地产相关的信贷活动最高超过六成以上，等等。
而影响最深最直接的则是我们的生活，也开始围绕房地产团团转：财产保值，恋爱结婚，生子养老，后代教育等等，甚至成为一种“精神图腾”，开始影响一代人对婚姻和人生的价值观和态度。越来越多的单身主义和丁克主义者，或许可以看做是对房地产时代的一种“宿命与反抗”。
历史上，世界上，可能没有一种资产像中国房地产这样历久弥新保值增值而带有如此巨大的泡沫刚性。房地产超高的资产收益率正在对中国经济产生出极大的挤出效应。然而万事万物皆有其合理性，在积极意义的一端或者资产端，房地产也承载了财富方舟（在货币洪水中）、身份认同（市民身份）、社会保障、代际传承（学区房）和阶层甄别，甚至婚育权力（丈母娘条款）等种种功能和向往于一身。难怪，如此坚硬的泡沫。
在通过债务端加满杠杆将泡沫打起来之后开始征税，就像是一个泡沫上的针尖和麦芒，会不会引发泡沫的崩溃？现在已经好多经济学者号称房地产时代已经过去，金融时代来临。不知道是无意还是无知——房地产是中国最大的金融。只是，作为债的房地产，杠杆已经近乎加满，资产负债表扩张的已经足够庞大。如今是政府的现金流量表问题，以税替代债或者土地出让金。然而，在一个庞大的债务泡沫上征税，会不会引发这450万亿元的核心资产进行紧缩式重估？这是一个可能引发系统性巨变的举措。所以，每年都提房产税，每年都是雷声大雨点小，然后房价继续上涨。
然而，
一个大国的现代财政体系，没有房产税这个税种，也是不可想象的
——过去几十年，我们对劳动力税负太高，对资本资产税负太低，导致泡沫风险和贫富分化加剧。在当前大减税的背景下，或许只有增加财产方面的税收，才能保持财政的平衡。然而，在扭曲的资产泡沫、扩大的贫富差距与脆弱的国家资产负债表之间，在过去债务撑起的资产负债表和未来税收养起的现金流量表之间，在金融和财政之间，进退两难。
