主要观点总结
本文主要探讨了深圳的房价泡沫情况。通过分析深圳的房价收入比、租售比和房价周期波动指数三个细分指标，以及综合这些指标得出的房价泡沫最终指数，文章认为深圳的房价泡沫已经挤完，目前房价被低估，但低估程度较小。文章还提到了深圳不同板块和房源的房价存在差异，建议密切关注深圳核心板块的购房机会。
关键观点总结
关键观点1: 深圳房价泡沫情况的分析方法
通过房价收入比、租售比和房价周期波动指数三个细分指标综合分析深圳的房价泡沫情况。
关键观点2: 深圳房价泡沫的历史与现状
深圳房价泡沫在2015年开始出现，经过调控政策的影响和挤泡沫进程，到2024年10月份泡沫终于挤完。目前房价被低估，但下跌空间较小。
关键观点3: 深圳房价下跌的影响因素
中美经贸摩擦对深圳的外贸冲击较为明显，但鉴于房价泡沫已挤完，对深圳楼市不必过于悲观。未来两三个月，建议密切关注深圳核心板块的购房机会。
正文
很多网友看到 28 倍这个全国最高值，就认为深圳房价泡沫很大。
但老杨并不这么认为！
过去我多次提醒各位网友，房价收入比指标不太适合在不同国家之间对比，也不太适合在不同能级的城市之间直接对比，最好的分析方法是进行城市自身的纵向对比。
为此，我们构建了房价收入比指数。
2024 年深圳的房价收入比是 28 倍，而其房价收入比指数为 -18。
负值代表它低于过去多年的历史均值，2016 - 2022 年该指数为正值，意味着房价收入比存在高估情况；2011 - 2015 年为负值，且负值明显超过 2024 年。
深圳房价收入比最低估的时候并非现在，而是 2012 - 2014 年。
通过指数化的对比，我认为当前深圳的房价收入比已不存在高估情况。
以深圳的三口之家购买 100 平米均价户型为例，按照深圳的人均可支配收入计算，需要 28 年。
这个数据看似离谱，
但深圳外地人占比很高，很多外地人在深圳买房，其资金部分来源于外地父母，而这部分资金并未统计在深圳官方数据中。
这种现象在高等级城市普遍存在，深圳尤为突出。
