老司机说第二弹：看不透城市生死，怎敢轻易投资百万

陆家嘴老司机 · 公众号 · · 2017-08-24 10:55

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10 多年每个城市房价都在上涨不是因为自然人口增长，而是因为城市化导入了城市周边的农村居民。

上图为城市市区人口排行

那是不是可以说，如果我想买房，随便挑一个外来人口多、经济发达的地方以后就一定会涨了？

总体来说方向上没有错误，但是如果选的话最好还是选龙头，龙头不行选龙二。龙头是北上广深，北上广深不行就要选准一线的城市。因为需要外来人口多，而且占比高，最好总人口总量足够高。比如：南京、杭州、苏州。

2. 土地决定房价最终空间

土地多寡一：土地开发强度

每个城市土地面积不一样，人口也不一样。那么只有用土地开发强度这个数据（不理解的百度一下）。大概意思是说已用来开发建设的土地（包括基础设施、住房、公路、工矿、水利等工程建设用地……），占整个城市面积的比例。

以上海为例，土地开发强度 46% 。整个上海 46% 的土地被用来建设，要么修路，要么盖厂房，盖房子……要么……盖着盖那的。参考国际上一些大城市平均 30% 的水平，这个比例也是很高的。

还有一个开发强度很高的是无锡。无锡下辖只有江阴、宜兴两个县级市，腹地小，土地少，开发强度竟然 33% ，看起来比北上广深低，但大部分城市都没达到 30% ，无锡 33% 已经是很高了。

上图为江苏 13 个地级市开发强度

如果除去下辖县级市，这些数据会更高。近些年来各个城市也是各显神通，纷纷撤县设区，不断扩大自身的城区面积，来满足大量的土地供应需求，否则很多城市早已步入无地可用的状态。当然要想计算这么精确也很难，得查阅市区面积，以及市区建设用地面积。这些数据在有些城市的公开数据很不好找。但整体地级市的开发强度也能说明一些问题。

土地多寡二：城市人口密度

城市人口密度也是反映城市用地供应紧张的一个方面。