【兴业地产】兴业证券中期策略会——大悦城小范围交流纪要

YCMProperty · 公众号 · · 2017-07-01 17:23

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发展模式需要从开发商模式调整转型成为以并购改造为主的新模式。 转型的理由主要有两个，一是选址要求太高、二是土地成本上涨。过去公司自主利用自有资金拿地，而现在公司准备成立并购基金，从中拿出30%的份额用于拿地和项目改造，改造期约为6-12个月，从而快速提升租金水平。从2016年底开始，公司项目中5-10年商业旧物业的运营团队管理不当导致项目亏损，因此公司考虑通过并购改造重新开业，从而提升租金和回报。例如，去年公司收购了上海长丰景泰项目，建筑面积12万平方米，支付金额14亿元，目前项目正在改造中，改造收购成本2万+/平方米，仍然能有2万人流/日。在12万平方米的建筑面积中有6万平方米可租。原来项目的招商能力不行，租金只有8000万不到。2017年3-4季度项目有望改造完成。2018年预计年租金可以增长50%-100%，从而提高项目的盈利能力。

目前公司有7家大悦城在运营中，年租金21亿元。西单大悦城目前的租金1100元/平米/月，EBITDA回报率19%-20%。大悦城项目培育期期初回报率比较低，后期比较高。沈阳重新改造开盘2016年有6.2%的回报率，天津4年回报率到8%。目前，有2个大悦城仍在建设中，其中位于杭州的大悦城是一个综合体，在上海、西安有两个收购改造以及管理项目。6月公司在北京苹果园新签一个项目。预计2020年20个大悦城达成的目标有望实现。

二、提问环节

Q1. 商业物业目前存量如何，目标打造多少个大悦城？

A1 ：存量市场很大，大悦城对于选址仍比较谨慎。一线城市可以做四到五个类似大悦城，核心二线2-3个大悦城。主流二线做一个。30-50个大悦城容量，再多要看将来的发展形式。现在公司在认真考虑布局，中心西单，东边4环以外，西边在五环以外。不会互相影响牵制消费。