正文
5月15日，中共中央办公厅、国务院办公厅发布了《
关于持续推进城市更新行动的意见
》（以下简称《意见》），该《意见》中提出：
“健全多元化投融资方式。
加大中央预算内投资等支持力度，通过超长期特别国债对符合条件的项目给予支持。
中央财政要支持实施城市更新行动。地方政府要加大财政投入，推进相关资金整合和统筹使用，在债务风险可控前提下，
通过发行地方政府专项债券对符合条件的城市更新项目予以支持，
严禁违法违规举债融资。落实城市更新相关税费减免政策。鼓励各类金融机构在依法合规、风险可控、商业可持续的前提下积极参与城市更新，强化信贷支持。
完善市场化投融资模式，吸引社会资本参与城市更新，
推动符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）、资产证券化产品、公司信用类债券等。”
仔细分析上述《意见》中的内容，大家可以看到，在城中村改造专项借款暂停审批以及财政资金大幅减少对城市更新、城中村改造项目的投入背景下，目前最大的问题就是特别国债、中央预算内资金、地方政府专项债能否替代原专项借款及财政资金对城市更新、城中村改造的资金支持，同时就是社会资本能否同步积极参与投入资金。
我们对上述问题持谨慎乐观的态度，以2024年为例，根据券商的统计数据，很多城市的城中村改造专项借款都占到了项目总投资的70%-80%左右，从以往特别国债、中央预算内资金和地方专项债资金对城市更新、城中村改造项目的实际资金支持情况来看，后续应该也很难补上专项借款暂停审批和财政资金大幅减少投入所产生的巨大缺口。
作为代表性的社会资本，可能有很多同行认为我们可以对城市更新、城中村改造项目的实施主体（主要是地方国企和城投平台）提供非标融资款的方式解决目前的资金缺口问题，但底层的逻辑硬伤在于，如果项目没有财政资金、专项借款等政策性资金的充分支持，我们投入的资金将缺乏置换资金来源（也即还款来源），这在后期将大大增加投资款的退出风险。
关于上述问题，我们在《
城市更新与城中村改造项目实施过程中如何避开国企、城投的举债限制以及地方政府的隐债问题
》一文中有提到，城市更新、城中村改造目前主要的资金来源包括财政投入（如政府专项债、专项财政资金、财政专项补助资金等）、城中村改造专项借款、国开行等政策性银行以及其他商业银行对项目低息长期贷款、城市更新基金等。
城中村改造专项借款方面，以去年为例，2024年1月30日住建部发布2024年第一批城中村改造专项借款项目清单，而后多地住建局、国开行及农发行分行宣布城中村改造专项借款落地。在放款的基本流程上，各地住建部门摸排符合条件的城中村项目名单并上报给住建部，住建部向政策性银行发放过审名单后，各地政策性银行分行依据名单与城中村改造项目签约并发放城中村改造专项借款。
我们认为城中村改造专项借款的暂停审批以及财政资金在城市更新、城中村改造项目中的暂停投入是个比较异常的信号。上文提到，以2024年的城中村改造为例，根据券商的统计数据，不少城市的城中村改造专项借款都占到了项目总投资的70%-80%，杠杆在1.3倍左右。如昆明市官渡区专项借款占项目总投资的70%左右（6个项目总投资约319.4亿元，申请专项借款237亿元），南宁市城中村改造专项借款则占到了项目总投资的80%左右（8个项目总投资 738.56亿元）。
值得注意的是，受中美贸易战、关税战的缓冲影响，与城市更新、城中村改造的财政资金与专项借款的暂停投入不同，地产前融业务的复苏情况却相对乐观，目前央国企与外资的资金回流都非常明显，这也意味着市场开始逐步恢复对房地产行业的信心。
