正文
我自己有一个疑问，如果单纯从商业上看，建完房子就租出去，这么高的房价仅靠租金这个生意划得来吗？房企怎么收回成本？是通过资产证券化收回成本，还是其他形式？另外，这几年还有一个不好的现象，房地产开发企业建金融公司，金融公司也建房地产开发企业，这种产融结合非常危险。
金融要重视信贷，房地产要重视金融，这两个结合起来就是本书所讲的主题——金融周期。我认为，当前现阶段中国已进入“地产金融化”与“金融地产化”的结合版金融周期，背后的驱动机制就是房地产和银行信用相互促进，这个周期持续的时间将会很长，大约15年—20年。在这个周期里面，地产泡沫和信用扩张相互促进、相辅相成，一方面带来房地产及其相关行业的不可持续的高杠杆风险。另一方面导致房地产与金融行业过度扩张，对实体经济造成挤压。
下面内容为节选自《渐行渐近的金融周期》第12章内容。
为什么房价不跌难以去杠杆？
去杠杆是供给侧改革的重点任务之一，关系到防控金融风险、调整经济结构以促进可持续发展。但是，对于如何去杠杆、降低杠杆率如何影响宏观经济，社会并没有共识。
从微观看，杠杆率衡量资产价值在多大程度上由负债支撑，但宏观上难以准确衡量总资产的价值，所以一般用负债率（债务/GDP）作为杠杆率的近似指标，由此导致的有关去杠杆的几个认知误区值得关注。
我们需要在金融周期的框架下认识去杠杆的含义，把房地产和信用扩张放在一起看，
金融周期就是一个从加杠杆到降杠杆的过程，这其中房价调整是不可或缺的一环，没有房价调整就没有真正的去杠杆。
误区一：通胀去杠杆
这种观点的逻辑是，通胀提高名义GDP，而债务的名义值是固定的，导致债务对GDP的比例下降。
从微观层面看，名义GDP扩张增加企业盈利，提高企业的偿债能力和净资产，降低杠杆率。提升通胀降杠杆的好处是在债务的名义值（分子）不减少的情况下，通过增加分母来稀释债务负担，也就是避免无序的债务违约对经济活动的冲击。
实际上，通胀作用于债务负担是一个收入再分配的过程，通过货币幻觉把资源从债权人向债务人转移，降低后者的债务负担。
这个逻辑似乎是合理的，但高杠杆都是结构性的，在一个时间点体现在一个部门甚至只是某个部门内部的一部分。中国目前是企业部门，主要是国有企业和房地产相关企业的债务高。
如果物价上升源自政府的财政扩张，其作用的着力点是基建投资和社会保障，多大的财政赤字才能使其外溢影响对高杠杆的部门和企业带来实质帮助呢？
