三四线楼市成交量大跌，一二线却回暖了，到底为什么？房企该咋办？

德州房产 · 公众号 · 山东 · 2019-02-18 11:18

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与三四线的惨淡相比，今年1月，一线、二线城市商品住宅销售面积分别同比增长5%、11%！

管理学大师彼得·德鲁克在其著作《管理的实践》中指出，“关于企业的目的，唯一正确而有效的定义就是创造客户”。如果将一个城市看作是一个公司的话，那么一二线城市拥有更强的创造客户的能力，而三四线在经过此轮大涨之后，在接下来的几年内，创造客户的能力已经大为减弱，需求将不断下滑。

丧失创造客户能力的三四线

成交量将继续下滑

根据腾讯发布的报告，刚刚过去的春节，全国范围内共产生了12.4亿笔“候鸟型消费”（指春节期间在非常驻地的微信支付消费）。数据显示，四至六线城市40%以上（注意，这里的分母是四五六线城市的微信支付总人口数量）的微信支付是由非常驻地人群的支付构成，三线城市的“候鸟型消费”也占到了36.1%！

▲来源：腾讯

剔除掉旅游人口之后，这其中一大半是由一二线城市向三四五六线城市回流的人口。考虑到三四五六线人口基础十分庞大，这个群体数量十分可观。

▲数据来源：国家统计局、明源地产研究院

因此，过去几年，过年返乡置业一度非常流行，部分城市春节期间的住宅成交量几乎可以占到全年的30%以上。某20强房企高级副总裁透露，去年春节期间，他们公司发起了以三四线城市为主的“抢春运动”，业绩超过50亿元，如果不是货源不足，销售业绩会更加亮眼！

可是，今年的返乡置业格外的冷，因为需求在快速萎缩。某大型房企在江西永新县的市场率达到20%，过去几年春节长假期间的销售都挺火爆，今年的到访率却同比大幅下跌50%！惠州、韶关、台州等地成交量更是同比暴跌超70%！

为啥会如此惨淡？因为潜在购买顾客在快速减少。

三四五线城市的需求存在，但长期以来都比较稳。2011年~2017年，三四线城市的房价一直比较平稳。此轮量价齐升，除了内生动力，主要是棚改货币安置创造出了一大批购房者 ——2013年~2017年，全国棚改货币化安置率急速飙升，仅2016年，棚改货币化就帮助地方消化了2.5亿平方米的楼市库存。

▲来源：明源地产研究院根据公开数据整理（注：E代测算值）

2017年上半年，湖南棚改货币化安置比例达到86.3%，《辽宁日报》曾报道称，辽宁省2017棚改货币化安置比例高达97.5%，拉动630万平方米的商品房销售。

甚至珠宝品牌周大生也因此受益。