专栏名称: 孟祥远

孟祥远，博士，硕士生导师，央广特约评论员、南京房地产学会副会长、华南城市研究会（智库）副会长，专业从事城市与房地产研究、咨询17年。华东更具影响力房产专家，买房人更信赖的专业导师！更多请关注实名新浪微博@孟祥远。

土地规划突然爆改！南京这一超级综合体，彻底黄了...

孟祥远 · 公众号 · 房地产 · 2025-05-02 18:33

主要观点总结

南京江宁区竹山路景枫商业综合体土地性质计划由商办改为商住混合用地，涉及地块疑似被收回。这一调整涉及地铁1号线和5号线的换乘，以及周边商业前景和江宁核心区宅地供应的补充。近年来，江宁区积极处理低效用地和闲置土地，进行规划的重新调整。

竹山路景枫商业综合体的土地性质正计划由商办改为商住混合用地，这意味着该地块将不再专注于商业和办公，而是将用于商业和住宅开发。

由于长时间的闲置和反复传言的接手或土地收回，最近官方公布调整规划可能意味着地块已经或即将被收回，未来会重新出让。

该地块涉及到地铁1号线和5号线的换乘，规划调整中提到了轨道交通与商业、办公功能的一体化设计，这将影响两条地铁线的换乘工程。

由于江宁核心区的商业密度高，周边商业饱和，因此坚持商业综合体规划可能前景不明。改为商住用地是对闲置土地最好的处理方式，也是对江宁核心区宅地供应的及时补充。

近年来，江宁区都在非常积极地处理这些低效用地、闲置土地，进行规划的重新调整，以适应当前城市发展的需求。

向北优化青年路线型，并将道路红线由24米调整为18米，取消南北向规划支路。

③ 增加控制条文。

新增规划控制条文:“地块63-13中，轨道交通1号线和5号线换乘大厅应与商业、办公功能一体化设计，合理组织各类人流的交通流线”。

其中两个重点值得注意：

第一，这块地的规划事关地铁1号线和5号线的换乘。

目前地铁1号线和5号线竹山路站，是临时采用的站外换乘方式，很不方便。

而这份规划里透露到， “ 轨道交通1号线和5号线换乘大厅应与商业、办公功能一体化设计” ，也就是说，这块地的推进进度也将事关两条地铁线的换乘工程。

第二，就是这一大片区域的土地性质由商办混合用地改为了商住混合用地。

一字之差，区别却很大！

商办用地，打造的是办公和商业，是商业综合体。

2020年，竹山路G96地块被景枫以11.6亿元底价拿下。根据地块出让要求，该地块将建设 一座150米高的标志性塔楼，且需自持一座不低于15万方的集中商业购物中心。

另外，景枫还需建设并自持两个酒店，酒店一为不低于2.5万方、客房数不低于250个的国际一线品牌酒店，酒店二须按高星级标准建设。

得益于景枫在江宁的声望，这个商业综合体一直被寄予厚望。

能看到当时规划的效果图，就是两个一大一小的地块，中间用空中连廊连接。

尽管在2022年该项目曾曝出一份工程时间表，计划当年开工，2027年建成，并且当时已经有施工方进场。

但很快这块地再次陷入停工延期风波，