主要观点总结
本文全面深入地分析了上海的房价泡沫情况，通过房价收入比、租售比、房价周期波动指数三个细分指标进行测算，得出结论：上海房价泡沫已经挤完，但目前处于低估状态，且市场运行有惯性，房价会惯性下行一段时间。
关键观点总结
关键观点1: 房价收入比分析
2024年上海房价收入比为22.4倍，呈下跌趋势，过去最高值为27倍。通过指数化处理，当前房价收入比偏低，不存在泡沫。
关键观点2: 租售比（租金收益率）分析
上海租金收益率过去较高时段为2012-2015年，目前租金收益率约为1.6%，处于偏低水平。通过指数化处理，租售比自2016年至今都处于低估状态。
关键观点3: 房价周期波动指数分析
过去大部分时间房价周期波动指数为正值，表明房价高估。从2024年10月开始，该指数进入负值区间，表明泡沫已挤完。但市场运行有惯性，房价会惯性下行一段时间。
正文
那么，当前 22 倍左右的房价收入比到底是高是低，是否存在泡沫呢？
如果单纯拿上海的 22 倍与很多中小城市的 5 倍、6 倍相比，上海的指标显然高很多。
但我们不能以此来判断上海房价是否存在泡沫！
根据上海房价收入比过去的历史走势进行指数化处理，得到下面这张图。
2024 年上海的房价收入比指数是 -80，这意味着它相比历史均值已经偏低，处于低估状态，也就表明目前不存在泡沫。
房价收入比泡沫最高的时候是在 2021 年，指数达到 108；而房价收入比最低的时候并非 2024 年，而是 2014 年，当时指数为 -208，可见 2014 年楼市低迷时，上海房价收入比被低估的程度远超当前。
租金收益率1.6%
接着，我们看第二个细分指标 —— 租售比，也就是租金收益率。
