正文
(二)“农民上楼”后财产权利变化情况
1.物权变化。“农户上楼”后住房面积发生了较大变化。“农民上楼”前，样本农户平均旧房建筑面积为199.46平方米，人均46.35平方米；“农民上楼”后，户均住房建筑面积117.45平方米，人均32.68平方米，分别减少82.01平方米和13.67平方米。
在447个有效样本中，农户旧房建造年代在1979年以前的为71个，1980-1999年的为287个，2000年以后的为89个，分别占样本总数的15.9%、64.2%和19.9%，其中部分房屋进行过翻新。根据受访者评估，拆迁时户均旧房重置价值④为7.58万元，其中，最小的0元，最大的50万元。“农民上楼”后，户均建造或购买新房直接花费12.43万元。根据不同类型房屋(独栋、联排、多层、高层)在调查时的建筑成本粗略估算⑤，新房户均建筑成本为17.98万元，低于旧房农户估值和建新支出之和。
在446个有效样本中，“农民上楼”后，户均获得现金补偿金额(含补偿、奖励、补助等，下同)9.44万元，包括旧宅基地使用权补偿、拆旧房补偿、建新房补助、附属物补偿、先搬迁奖励、困难补助等。
2.集体利益分享权变化。“农民上楼”后集体财产权利发生了根本变化，农民的集体利益分享权也随之变化。调查显示，集体财产权利变化主要有两种类型：一种类型是村集体消失，集体财产按照一定原则被一次性分到成员手中。这类方式操作简便，最为常见，被戏称为“分光吃光，身体健康”，一般体现在“农民上楼”后的现金补偿中。第二种类型是集体资产以新的形态出现。例如，成都市温江区采取“两股一改”制度(集体资产股份化和集体土地股权化、改革完善农村集体经济组织形式和治理结构)，将过去集体所有的公益性资产和经营性资产变为适合城市发展的新的资产，如农贸市场、店铺等，产生的经营性收益按照集体经济组织成员认可的规则进行分配，体现在“农民上楼”后的收入中。
土地集体所有制度使农民的土地承包经营权、宅基地使用权、征地补偿费等财产权利与集体高度相关，形成了中国特色的农民财产权。土地的三个属性(基于自然的生产属性、基于社会的生活属性、基于政治的稳定属性)之间密切联系，导致市场难以建立土地权利交易的价格机制，交易价格的确定倾向于采取具有威权和话语权一方的解释，会使缺乏话语权的一方权利受损。“农民上楼”后集体财产权利被分解到农户，过去集体和个人之间模糊的财产权关系变成了清晰的个体财产权利。过去因不具有土地处分权而导致难以定价的房屋，在“农民上楼”后可以实现市场化交易。问卷调查数据显示，“农民上楼”所获得的补偿总金额与旧房宅基地面积、旧房建筑面积显著相关，与承包地面积也呈现出正相关关系，后三者数量越大，“农民上楼”获得补偿总金额越高，整体上能够弥补损失。但是，调查同时表明，农民为获得这种“清晰”的产权支付了成本，除房屋、农业基础设施等实物成本外，还包括农业经营权、农村建设用地上从事非农经营的发展权等机会成本。
3.用益物权变化。“上楼”前，样本农户中411户有承包地，户均承包土地3.91亩，最小值0.2亩，最大值100亩。“上楼”后，样本农户的承包地全部被征收，承包地面积为0。
“上楼”前，样本农户户均旧房宅基地面积299.43平方米，人均69.31平方米；“上楼”后，户均房屋占地面积28.60平方米，人均9.33平方米，分别减少270.83平方米和59.98平方米。其中，有396个样本农户因入住高层或多层住宅，无法计算其新房宅基地面积或占地面积，也未得到土地部门颁发的土地使用证，因此回答为“0”，表示截至调查之时，这部分受访者没有获得宅基地或住房占地使用权。
4.财富积累能力变化。用增加的收入减增加的支出，得到增加的收支结余，可以看出农户财富积累能力的变化。如表2所示，“上楼”后农户收入和支出存在较大变化⑥。户均增加的收支结余为-1284.61元，其中，收入增加6898.44元，支出增加8183.05元；中位数为-2600元，收入增加的中位数为1000元，支出增加的中位数为5700元。这表明，“上楼”后部分农户实现了增收，但因开支增幅更大，在整体上显示为生活水平降低。
样本农户收支变化情况显示出极大的差异性。相关系数检验不能证明农户收入和支出变化是某一项或者几项因素的影响。但是，调查数据统计和笔者调查中的直观感受表明：
