正文
实际上七环概念的形成及发展从09年众多开发商来北京设立售楼处面向北京客群卖房开始，经过多年的积淀，目前燕郊、廊坊等城市家乐福、沃尔玛、万达广场、众多电影院、肯德基麦当劳等，以及北京教育、医疗、手机无漫游、交通等均已逐一实现，并且为解决京津冀政府平级之间协调沟通效率缺失的问题，15年5月8日从国务院层面下发北京3条地铁通七环燕郊、固安和涿州，意味着只要捅破第一层纸，七环其它城市后期也会陆续修建地铁。目前七环城市从生活体验上来讲跟北京一模一样，只有行政区域的差别。经过从09年到15年的长期沉淀，不断落实各项利好，就跟股票庄家在拉升之前的长期震荡吸筹一样，吸饱后总有一个临界点爆发快速拉升兑现收益，很显然六环补涨完后，已经轮到七环到风口，像吹鼓的气球一样只需要任何一点刺激就将爆炸。
而去年公布政府东迁通州就是七环从量变到质变的导火索，燕郊作为七环13个县市的领头羊，对市场反应最敏感，率先实现爆发。很多人包括地产人士都在讲燕郊爆发是因为北京政府搬到通州，其实根本不对。本质就是补涨，价格和价值不匹配，任何一个利好都会促使临界点的燕郊实现爆发。因为按照大家的逻辑，政府搬到通州，通州作为受益者房价更应该翻倍，而通州的房价当时只是从3万涨到3万5，或者3万5涨到4万，根本没有翻倍。反而一河之隔的燕郊房价翻倍了，最本质的原因就是补涨。
前述已提到七环房价2万将成常态的逻辑关系，从去年底燕郊补涨到2万后开始停滞也能互相印证逻辑关系。就跟跑步一样，燕郊作为领头羊已率先实现补涨到达终点站，目前已失去补涨大肉，不适合介入，所以从投资来讲不再建议购买燕郊。要买刚开始补涨或补涨在过程中的区域，最终均会到达2万元终点站，只是跑步时间快慢不同。另外讲过下半年随着六环去年底拍卖地王的入市会推动六环6万元常态化，按2：1不排除个别七环城市突破2万向3万进发，燕郊已有苗头。但是作为投资本身就存在风险，我们能做的是把确定性最大化，和投入产出比最大化。燕郊现在2万多切入进去，就算涨到3万升值幅度也才30%左右，远不如廊坊、永清区域寻找目前房价1万出头的项目，涨到2万即可实现翻倍，而且确定性更高，投入门槛也低。
题外话，去年底判断今年达到1.5-1.8万，还是有点保守。但是也是我当时出手选择项目的逻辑前提，没有去追热点区域，寻求翻倍的最大确定性。去年10月出手廊坊房价8000，判断今年到1.5万的确定性很大，今年过完年3月初出手永清房价6100，判断今年到1.2万的确定性很大，均能实现稳妥翻倍。因为去年底固安房价已接近1万，当时预期今年1.5万确定性大，那么只能升值50%，就不会是我当时的选择。很多朋友平时问我最佳投资项目，其实回答结论是动态变化的，曾经看好的项目，必然升值速度也快，等到几个月后已经不建议您入手了。就跟股票一样，不能以区域发展程度论好坏，只能以入手时价格和预期能达到的价格做判断。燕郊大厂目前固然发展优势明显，但是补涨已近完成，升值肯定不如其它未完成补涨区域。
【
七环未
来很长时间内都将是北京刚需主战场，下面再来讲讲如何挑选区域和项目】
再讲下项目的选择，买房考虑3个因素，时机、区域、项目。先考虑时机，目前是非常好时机，只要选好时机，买任何项目都能赚钱，只是赚多赚少问题。再考虑区域，选对了区域，该区域再差的项目都比其它区域升值快，例如去年选择燕郊区域再烂的项目都比固安同期升值快。最后选择项目，选择项目要注意几点：第一要选择大品牌开发商，
二手房价格最重要因素是物业和品质，大开发商
其物业、园林绿化和建筑品质、居住人群素质相对较好，可能新房和周边本地小开发商价格贵几百，但是后期涨幅可能会贵几千，并且更易出手。第二要选择大规模项目，毕竟是环京，较偏远，选择大项目后期生活配套和发展速度更有保障，如果一个项目只有几栋楼，不建议购买。第三优先选择项目配建引进学校的，北京学区房大家都懂，环北京目前入住项目少，未来也会逐渐形成学区房概念，这是趋势，并且现在已有所显现，例如香河富力新城因为引进品牌学校，当初新房价格和周边都差不多，但是现在二手房价格已高于周边很多。第四项目周边
公共设施、配套很难靠一个新项目就支撑发展起来，
如果一个区域有众多大开发商进驻共同开发，会形成协同效应，区域发展后劲十足。第五新城会比老城发展更快，因为新城不存在拆迁等问题，可以科学规划路网及配套实施，区域里所有新项目连成一片形成规模效应，不像老城区新老项目并存脏乱差并且本地人口居多而发展慢，并且新城北京客群集中，人文素质较高，避免与当地居民混居的杂乱。望京新城房价超越亚运村就是例子，包括香河北部新城房价和升值速度远高于县城。第六选择城市发展主轴区域，或者靠近北京方向区域，比如廊坊城市未来发展方向往北和往西，往西新机场，往北是北京，是城市未来发展开发主方向，目前升值潜力已经高于廊坊南城安次区。上述这些点其实从日常生活中都能找到对应逻辑答案。
目前，燕郊大厂作为七环排头兵已率先补涨不适合投资，固安和香河补涨到一半也非最佳选择。目前廊坊开发区及永清、涿州、涞水均是现阶段七环价值洼地和最佳选择，其中首选廊坊和永清，廊坊当下价格和未来发展均是最佳，永清当下一般，未来不错。
【下面点评下环京各主流区域】
重点讲下廊坊，我认为未来会超越燕郊成为七环领头羊。廊坊作为七环13个县市中唯一的地级市，人口200多万，其市容市貌及经济发展较好，华为、富士康等大型企业及一些央企单位均落户廊坊，在5年前房价已经达到7000-8000元每平，依靠廊坊区域内百姓购买力已足以让开发商活得很滋润，开发商没有动力去北京设立售楼处宣传花费力气主动寻找客户，因此北京的购房客户对廊坊区域比较陌生，可能第一反应廊坊离天津更近一些，其实不是。廊坊同样处于北京东部七环，并且在京津冀之间未来一体化核心位置，更是首都第二机场空港发展圈核心（固安自身城市基础差，拆迁难度小成本低，09年固安县城整体拆迁土地大量出让开发，因本地购买力差，开发商被迫面向北京宣传寻找客群，并炒作第二机场概念，因此第二机场匹配固安的概念在北京人群中已根深蒂固，其实真正第二机场在北京榆垡、固安、廊坊、永清四个区域交界处，固安东北方向，廊坊正西方向，并且目前已规划完的2条第二机场地铁其中一条延伸到廊坊市区并设有两站，足以看出廊坊在未来第二机场城市群中的地位），廊坊目前市区品牌开发商新房1.5-1.6万而且一房难求，
几年以内的次新房二手房价已达到1.3-1.4万，从二手房可以看出这个市场的需求是健康的。目前廊坊未来发展方向是往北和往西，位于北部开发区的大学城区域品牌开发商云集，离高速口近，目前均价1.2万，并且门口的云鹏道两侧未来均是规划住宅项目，是廊坊未来城市中心，该区域是目前环京最稳妥翻倍区域，本人强烈推荐，若有咨询细节或找开发商帮忙可以回复私信联系。
