城市更新需要变通

西政资本 · 公众号 · · 2024-08-28 09:46

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举个更常见的例子，在“闻房色变”的当下，我们做的很多国企、城投项目的投资都得想办法规避“涉房业务”的问题，比如将地产开发项目策划调整为“非涉房”的项目，以此解决政策性支持障碍和我们机构端投资款进入的限制问题，不过项目本身的资金自平衡依旧是关键中的关键。

市场方面认为，城市更新还是得看超大特大城市中的核心城市，尤其是上海、深圳、广州等城市。在具体模式方面，城市更新项目的拆迁工作可以直接用政府购买服务的方式来处理，政府按服务合同的约定支付拆迁服务等费用以完成一级土地整理；片区开发也还是可以考虑，其中通过肥瘦搭配实现项目的自平衡是重点；广州的做地模式虽然很多同行认为可能存在隐债新增风险，但通过搭建基金形式引入社会资本其实可以避开这个问题；还有就是115号文提到的城市更新的特许经营模式，只要不涉及到需要用整理后地块的未来土地出让金作为支付（融资还款等）来源的，基本都不会存在什么障碍。（具体细节欢迎在我们本周六下午的专题会上详细交流和探讨，详见《 20240831 交流会：城市更新（暨地产）的复苏时点；现状推进难点及应对策略；并购融资方案与财税筹划 》）

从项目的推进角度来看，目前最大的问题是，城市更新项目的实施基本得靠地方国企和城投平台，实施主体方面也主要是央企、国企和城投平台，但钱的问题依然很难解决，一是专项债、专项借款等政策性资金的申请以及商业银行可提供的贷款非常有限，二是社会资本的参与也非常有限。

从市场的实际情况来看，地方国企和城投平台不管是以历史文化保护、非遗、片区开发、EOD、特许经营还是以其他模式和名义变通实施城市更新项目，在政府和政策层面可以解决少部分项目资本金的情况下，更多的还是得依赖于社会资本的介入，而就我们的资金投放业务而言，目前要么通过信托等产品形式投放资金，要么通过认购基金等形式注入资金，不过前提都是国企和城投不在隐债和3899等限制融资新增的名单之内。

央企的情况稍微好些，尤其是存量城市更新项目的收购、纾困等，很多央企都兴致勃勃，但绝大部分央企都不能直接与民营企业合作城市更新项目（主要是合规方面的限制），因此在介入项目的具体模式方面一般都需要地方国企或城投平台先行收购民营企业手上的项目公司股权，然后央企才能和地方国企或城投平台合作。

市场现在的情况非常诡异，躺平的占了绝大多数，只有以央企为代表的施工单位还在比较积极地拓展项目，不过对投建比的要求也越来越高，比如可提供的投资款与获取的工程量造价方面一般都要求在1:5至1:10的范围。

需要注意的是，央企参与城市更新项目的投资、收购和纾困，在业务操作层面本身需要解决不少障碍，比如通过与国企、城投的合作或基金架构解决不能直接与民营企业进行项目合作的问题；再比如合规风险的化解，类似解决项目并购交易的溢价支付障碍；还是就是各种审计风险，包括内部决策机制对交易的各种不利影响等。

截止当前，我们最希望的是监管层能适度放开地方国企和城投平台的融资限制，这样的话下半年靠国企、城投的项目投资拉动经济增长还能有些盼头（因为靠内需和外贸拉动增长的难度更大），我们在国企、城投项目的投资业务方面也还有点饭吃。