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地产巨头们竟然是这样布局的，难怪他们能做到几百一千亿！

明源地产研究院 · 公众号 · 房地产 · 2018-02-05 07:30

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而对于大型规模房企而言，其单项目和城市销售产能则相对偏弱，分别集中在20亿元和40亿元以下。 究其原因，大型规模房企基本都是一二线主流城市及三四线的全国化布局，销售项目数量多，进入城市广， 不过分依赖某个城市或者项目达到整体销售业绩。因此，无论是单城市或者单项目产能与区域深耕型房企有所差距。

▲▽ 数据说明 △▼

单城市销售产能= 房企2017年销售金额/在售城市数量

单项目销售产能= 房企2017年销售金额/在售项目数量

1、单项目产能：鸿荣源、天津住宅、嘉和集团位列前三

2017年严控政策下，行业虽然经历较大的波动，但市场需求旺盛，很多大盘项目依旧市场火爆，热销不已，其中部分一二线热点城市的区域深耕型房企更是依靠少数热销大盘项目，收获不俗销售业绩，单项目销售产能位居行业前列。

2017年，单项目销售产能TOP20的房企多数为区域或城市深耕型企业，如鸿荣源、天津住宅、嘉和集团、宏立城等。 此类房企一般选择1-3个重点城市持续深耕，通过精细化运营几个精品大盘，多为高端住宅产品，支撑企业销售业绩，在当地拥有较高的品牌知名度和忠诚度。

但同时，区域房企由于规模相对较少，受国家和地产政策调控敏感性较高，往往一到两个项目的热销就能带来很大的影响，企业整体销售规模的波动也会较大，如若后续项目无法持续补充，极有可能掉队。

作为深圳区域典型房企，2017年鸿荣源延续以往高拓展户型和豪宅产品定位，凭借鸿荣源壹城中心、鸿荣源壹方中心和鸿荣源尚峻花园等热销项目， 以53.8亿元位居单项目销售产能榜单首位。 其中，鸿荣源壹城中心、鸿荣源壹方中心分别热销75.81亿元和47.16亿元，为企业最终业绩作出较大贡献。

天津住宅集团和嘉和集团分别凭借高效热销项目位居单项目销售产能的第二和第三名，其中，深耕广西南宁和北海的嘉和集团，销售业绩依托嘉和城和嘉和•冠山海2个项目全年销售69.10亿元，嘉和城项目更是以全年销售60.19亿元成为整个集团业绩的核心支撑。

除了这些区域及城市深耕型房企外，一些积极规模化扩张的中型房企，如中国金茂、中国奥园和鲁能集团等，单项目销售产能也是遥遥领先行业平均水平。此类房企全国项目布局一般在10-30个，依托个别大盘热销项目助推企业销售金额，提升整体项目产能。以鲁能集团为例，2017年鲁能销售业绩达893.7亿元，在售项目达30多个，其中鲁能•三亚湾新城、山海天、鲁能领秀城（2个）、格拉斯小镇、泰山7号等项目销售金额均在50亿元，五个项目业绩合计贡献率达40%以上。

而碧桂园、万科地产、保利地产、绿地控股、华夏幸福等龙头房企，其单项目产能则相对偏弱，普遍低于11亿元的行业平均水平。这类房企虽然销售规模虽然较大，但项目基数众多，且在三四线城市布局占比较大，一定程度上拉低了企业单项目销售产能。