“千亿军团”光增量不增利，房企该如何“换道超车”寻新出路？

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下半年，由于市场将进入实质性的调整期，龙头房企或将继续利用自己规模化的优势“保量”，即“以价换量”也要“冲业绩”，确保规模上的市场地位。而此时，一部分中小房企势必会遇到资金的问题，也是大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼的市场时机。

因此预计， 在今年下半年，“买地太贵就买上市公司”这种方式还会受到善于资本运作的品牌房企的欢迎， 比如像恒大、融创这样的品牌房企。这些房企仍然会通过买项目买公司这样外延式扩张“冲业绩”。

但值得注意的是，根据同策咨询研究部数据显示，2016年房地产行业平均净利率为10.43%，虽然较2015年的10.04%略有回升，但是，净利率并没有因为行业处于上行期而大幅上涨。从趋势来看，房地产行业的净利率已经由2009年的16.65%降低至2016年的10.43%。也就是说，房企利润率正在逐年下滑，在如此情况下，继续规模化已经没有意义。

特别在2017年，市场进入调整期，房企融资成本的提升或将导致房地产行业的平均净利率降低至8-9%，这意味着，即使销售规模千亿，净利润也仅为几十亿，同时还背负80%左右的资产负债，规模越大反而其背后隐藏的风险也随之加大。

风险主要来自于两方面：一是住宅市场短周期调控带来的企业资金断裂风险；二是，收益过分依赖住宅销售，非住宅销售的收益几乎没有，企业中长期的抗风险能力会减弱。

从上述分析来看， 以牺牲利润继续规模化的“弯道超车”方式已经不合时宜，房企还该如何寻求新出路？必然是抢夺未来空白市场！也就是说，在未来，房企如何实现“换道超车”，如何引领市场新局面，才是竞争关键。

从现状来看，品牌房企持有型物业的收入占整个营收的比例仍然较低，大多数以住宅开发为主的全国性品牌开发商租金收入占到营业收入比例仅仅为1-3%，很少有超过5%的。

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