正文
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找到最有经验的设计师
瑞安请的设计师本杰明·伍德，是美国波士顿FaneuilHall的设计师，也是美国Wood+Zapata建筑事务所总裁、总设计师。波士顿曾经是个码头城市，后来经过开发商的改造，码头区域在保留它的建筑尺度、建筑外壳的同时，被改造成为一些休闲商业场所。
瑞安想利用这些经验，给上海的老建筑也注入商业功能。
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给每一栋房子建立档案，从原始图纸到现状都要掌握
在搬迁之前，瑞安的团队对区域内居民的生活做了了解，中外建筑师们每天骑着自行车在里面转悠，拍照片、拍录像，记录居民在里面的生活。
之后，团队去了上海市规划局下的档案馆，调出了与这两个地块有关的所有的设计图纸，大多是法国、英国设计公司的老图纸。
建筑的现状也是重点考察的对象，建筑外墙被风化的情况、结构被腐蚀的程度、各个部分分别建筑于什么时候，哪些部分是后来修补的，都要明确。
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筛选改造，留下历史的同时，重新定义空间和动线
因为之前的排查，瑞安对每一栋房子都已经了如指掌。没有文化和历史价值的，就推倒。
有价值的，即使很破，也要保留。
有些建筑是完全保留的，有些则是保留部分外墙，结构重新做，还有的是按照当年外国建筑师的原始图纸复原的。有些实在无法修复，就按原样重建，有些重建过程中又加入了新的元素。而动线则要用全新的尺度来做，根据商业空间来做，做得比以前宽很多。
最终要达到什么样的目的呢？那就是：
老上海人觉得那就是他们的生活，年轻人觉得这是他们的时代。
瑞安还在里面做了一个小小博物馆，复原了之前老上海生活的场景。
修复是非常麻烦的，造价也是昂贵的。
新的水电系统、地底光纤电缆和空调系统与老建筑的融合很麻烦。瑞安还专门进口了一种昂贵的防潮药水，注射进墙壁的每块砖和砖缝里。最终，这个被称为新天地的项目，每平方米的造价达到了2万元，比推平重新修，成本要高出几倍。
这个项目的立意太新了，以至于银行都不知道应该把它划做旅游项目还是商业地产，在贷款的时候很犹豫。而造价太高，内部也有反对的声音。不过瑞安最终还是坚定做了下来。
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招商，引入最合适最有特色的商家
做上海新天地的时候，上海是没有相关业态的。瑞安的管理层到法国、英国、美国度假的时候，觉得某家餐厅很不错，就会去和老板商量“你愿不愿意到上海来开家店”。许多好的商家就是这样引进的。
现在，上海新天地经过20年培育，租金收入是非常好的。年平均投资收益率达到了8%至10%，高于上海优质零售商业地产年均7%~8%的收益率。
新天地边上又有瑞安广场，商业办公楼、酒店，等等。
南边则有“翠湖天地”住宅区。2002年6月7月销售伊始，每平方米售价就高达17000~25000元，2007年售价约每平方米55000元，而2008年上半年“翠湖天地”三期售价达每平米85000元。现在已经到了第四期， 仍然受到市场和客户青睐。
如果没有限价等调控措施，这个住宅项目其实是能一直保持100%左右的高溢价的。
翠湖天地住宅项目的收入和利润，可以补充支持商办项目的运作，而商办项目火起来以后，其现金流和金融属性，又是住宅开发的坚强后盾。
因为上海新天地，瑞安走上了一条完全不一样的路：
做大片的规模开发、分期动迁、分期开发，往往别人干了10个项目了，瑞安还是那一个项目，一期一期的做下来。瑞安的价值不是通过快周转，做标准化的产品。而是与城市一起成长。
瑞安会持有办公楼、商业、园区等物业，通过运营获得长期的回报，而不像其他房企快周转。
项目运营早期，瑞安不会考虑出售商办，但在商办逐渐成熟之后，达到瑞安心目中理想的价格之后，也会整体出售一部分，前提是接手方很专业，不至于影响片区发展。
瑞安后来又进入了杭州、重庆、武汉、佛山等地。那么，瑞安的这种城市运营模式，其核心竞争力到底在什么地方呢？
瑞安房地产执行董事郭庆（左）和王恒嘉主编对话后合影
