人居研究丨面向城市建成区提质增效的城市设计方法与实践

部分建成区土地利用低下

（3）建成区的提质增效

针对以上的问题，建成区内涵提升的任务其实就是 在新型城镇化背景下，以全面提升城镇化的质量为基础，重点针对存量空间资源进行合理增效 。

2. 建成区建设活动的基本特点

与新建区相比，城市建成区由于其 类型更加丰富、产权关系更加复杂、牵涉的既有问题更加多样分散 ，因此其规划与建设比新征土地要复杂得多，具体体现为以下几个特点。

（1）类型丰富

提到建成区，人们常常联想到的就是 三旧 （旧城区、城中村、旧工业区）。从西方城市更新的历程及中国的实践来看，这些 老旧建成区往往是城市更新的重点 。回顾以往，在城镇化高速发展背景下，大量近十年、二十年内建成的区域，由于并未以人的需求为核心、盲目追求城镇化的速度而非质量。随着这些区域的建成投入使用，这些 并不旧的城市建成区 同样迫切需要解决城市品质提升的问题。

建成区内涵提升的基本出发点应以人的需求为核心，其对象的选择标准不应以新旧来界定，而应以城市建设的质量与人的需求的匹配程度为标准。这一问题绝不能简单等同于三旧改造。

（2） 主体多元

从产权主体来看， 建成区的土地使用权是分散在各土地使用者手中，对存量空间资源规划的决定权和话语权不再仅仅掌握在政府手中 。面对分散的权益主体很难以单一的标准形成统一的价值观，满足多元的诉求。同时，对土地及其地上物的再开发、再利用也需要尊重各方意愿，收益需要兼顾各方利益。

（3）方式多样

对于建成区来说，所谓的存量空间资源，既包括了存量的土地资源，也包括了存量的建筑资源， 不同类型资源的使用方式、改造方式和利用方式是非常多样的 。比如，对于已经建成的建筑来说，既可以是整片维修，也可以是改变功能，甚至是可以拆除重建。

（4）任务多线

建成区的 内涵提升任务是多线的 ，那些建成区存在的问题，包括人口密度大、基础设施欠缺、公共服务不足、环境品质低下等，通过单个地块地改造或升级是根本无法系统性地去解决，而必须对市政、交通、园林、景观等等方面的因素 共同去统筹协调 。

（5）机制复杂

从动力机制来看，在建成区的内涵提升过程中，借助土地征收-出让获得资金来源的机制不再可行。分散的物权使得城市存量空间资源的利用成本大大超越了新区建设，而且这种成本往往难以由政府独立承担，不得不借助市场的力量。 政府、产权主体和市场 三者之间形成的复杂关系将共同影响建成区建设活动的推进。

3. 以城市设计辅助建成区规划研究

一方面，现有法定规划对空间管控方式以 满足增量发展模式 为主，针对建成区产权交错，维护、修缮、改建等方式多样错综复杂的情况，往往无能为力。

另一方面， 建成区的内涵提升往往是对既有空间的提升、完善 ，这涉及到个体微观感受问题，是现有法定规划无法完全兼顾的领域。因此，现实的规划管理中，建成区的很多建设活动往往借助专项规划、环境整治规划等非法定规划来进行研究和推进。

除此以外，当前在转型发展的背景下，城市建成区的内涵提升除了需要关注物质空间的改造以外，更需要强调社会功能、社会公正和社区建设的重要性，建立良好的公共参与机制、吸纳各方利益相关者的意见，实现 政府、企业、社会的充分合作 。