正文
10月新增项目：
新增28个项目，合计总建筑面积521.9万方，权益建筑面积364万方，权益地价款269.26亿，平均楼面价7397元/平米，9月份平均楼面地价7125元/平米，略微提高。其中16个项目通过招拍挂获取，12个是股权收购。1-10月新增项目171个，合计总建筑面积3810万方，权益建筑面积2460万方，权益地价款2000亿，平均楼面价8000元。其中10月新增物流地产项目5个，分别位于西安、南京、宁波、佛山、沈阳，总建筑面积24.6万方，权益建筑面积22.9万方，权益地价款4亿。
行业情况：
1-10月全国重点开发商拿地金额排名前三的基本是2000亿左右，分别为2900亿，1900亿，1600亿；产能储备情况前三基本是2万亿左右，分别是2.19万亿，2万亿，1.8万亿左右。
Q：现在万科总货值情况？
A：从资源来看，加上10月新获取的500多万方，未来总的可结算资源约1.35亿平方米，大约7000万方在建（其中有4200万方已售，未来可结算），6500万方未开工，还有200多万方建成未售的存货，未来可售规模在9500万方左右，均价可以根据今年前10个月的均价14800元/平方米估算。
Q：一次性付款比例25%，按揭比重45%；去年按揭占比65%，今年是跟过往水平差不多吗？未来趋势怎么样，银行态度如何？
这个比重是金额的比重吗？包括公积金吗？
A：是的，有关比例是金额的比重，金额也包括公积金。这个应该是趋势，去年万科销售中一次性付款的比例只有10%，银行按揭贷款比重高的时候比重超过60%，接近65%；今年政策收紧，对二套房首付比例要求的提高以及贷款利率的上升，一次性付款增加，使用按揭贷款的比重下降，有些月份一次性付款的比重超过30%。10月份一次性付款25%，按揭贷款比重45%，使用按揭贷款的客户占比75%，实际平均首付比例3.8成，而去年平均首付比例3成。按揭收紧是趋势性的，会对公司销售业绩产生影响。
Q：万科按销售金额在一二线和三四线的占比如何？
A：从面积来看，在一线占比10%-15%之间，不同月份有波动，在二线占比60%，三四线占比25%不到；从金额来看，一二线占比更高，90%以上。投资基本上也是这样的水平。
Q：客户购房杠杆比重是否主要反映一二线，而不是三四线，那没有收紧的三四线的杠杆我们有观察吗？
A：整个行业来看，2014年之前，银行贷款占销售金额比重不到20%,2014年之后政策放松，该比重超过40%，今年政策收紧，有关比重重新下降。这样的趋势不仅体现在一二线城市，所有的城市对二套房认定的标准、对首付比例的要求都更加严格，虽然可能一二线更加明显，但是所有的城市都在发生变化。
Q：万科对于国家推出房产税的预期是什么？怎么应对和处理？
A：从长期来看，房地产税（物业税）肯定要征收。政府需要稳定的收入来源。基于流通环节的增值税，和土地交易出让金的收入受经济波动影响比较大，而且土地资源是有限的。基于财产存量的统一税种会越来越重要，
变化一定会发生。
物业税（财产税）涉及面积广，需要立法程序，是一个长期的过程，短期实施比较难；目前上海、重庆试点征收范围比较小，对财政影响比较小，对市场影响有限。相信未来实际的税会是涉及面广，基于实际的市场价值征收的税种，会对所有家庭有影响，开征将是一个长期的过程。
物业税的征收在一定程度上会改变供需平衡的时间，但不会改变供需平衡的趋势，税种的开征有助于市场的稳定。我们希望有一个稳定的环境，需求更稳定更有利于专注于居住需求的开发商的业务开展。房产税的征收虽然对行业，对所有居民有影响，但是对万科这样专注于大众住宅开发、专注于自住产品需求的开发商来说不是一件坏事。所以即使开征物业税，公司还是会坚持过去的策略，给普通人盖好房子，快速周转，快速开发。当然也会积极参与城市需要的各种新的物业形态的供应和背后的服务，就是在我们城市配套服务商的领域去拓展的业务。物业税政策不会改变万科的策略。
Q：公司对明年全国的投资和销售怎么判断？
A：相信政策会持续，收紧的政策会对需求会有影响。信贷层面是最核心的变化，从今年3月份之后，贷款首付的要求提高，实际利率上升，相信明年的销售进一步会放缓。今年因为上半年增加很快，所以全年的销售规模有增加。明年有可能整体销售就会下降。但是市场的调整在不同的区域表现会不一样，对于核心的一二线城市在2016年四季度已经开始调整，现在这些城市虽然成交量明显下降，但存货相对稳定
，去化率变化不大，成交量进一步下跌的空间并不大。而对那些销售规模和价格快速增加，本身又没有新的就业人口，基础设施也没有明显改善的三、四线城市，随着政策的冲击，市场一定有压力。所以我们认为明年市场成交会小幅地下降。
因为对开发商来说最主要的资金来源是销售，当销售放慢的时候新的投资也会放慢，所以新开工会受到影响。因为整体投资不仅包括新投资，还包括在建的持续投资，从整体的投资来说，因为在建的规模在增加，整体的投资还会增长，但增速会放慢，这个主要是由新的投资放慢所导致的。
Q：我跟您确认一下，第一个您觉得明年的投资肯定还是正增长，增幅下降；第二个下滑指的是销售面积而不是指的金额，一二线成交方面的变化不是很大，但是对三线可能会下滑，我这样说对吗？
A：基本的情况差不多，但是我们不认为所有的三、四线城市都有明显的下降压力。在核心城市周边，本身基础设施在改善，有新的流动人口进入的城市，市场会相对稳定。对于下降这首先指的是面积，但金额应该是一样的。一二线城市价格难以上升，成交量明显下降的三四线城市，房价也有下跌的压力。整体上说，明年面积和金额应该都是下降的。
Q：也就是说明年是市场的小年，从数据上看，今年很多一二线城市都已经腰斩了，因为基数的原因，您觉得会表现为比较好看的正增长还是不会有大的变化？
A：我们觉得一二线城市进一步下降的空间不大，刚才也提到，一二线城市去化率相对稳定，存货没有明显的增加。但市场上升的空间也有限。经过16年以来的快速价格上升，市场普遍的购买力弱化，再加上政策收紧，使用杠杆的空间减少，因此我们不认为成交量会有明显上升的基础。虽然这些市场在目前的成交规模下去化率还好，但这是一个相对管制的结果，如果成交量上升，去化一定会下降。因此未来，这些城市成交可能维持现有水平，即使增长也很有限。
Q：您觉得明年上半年价格管制或者预售证管制不会放松是吧？
A:我们认为政策放松的可能性很小。
Q：我们看到很多开发商今年上半年在一二线城市都碰到了相似的问题，在价格和预售管制的情况下，客观上没办法拿预售证，拿预售证利润会很薄，甚至可能会亏损，如果明年政策继续保持高压，这些项目应该怎么样处理呢？
