2018可能是地产人最难的一年

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地产人在中间走钢丝

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地产人要同时实现的3个目标，分别是快周转、低成本、好房子。

可是，按照常识。“慢工才能出细活”、“有投入才有产出”，这三个目标本身好像是矛盾的。

你可能要问，为什么说必须同时实现这3个目标？明源君下面细细来说……

一、卖地的时候就锁定了房价，如不快周转、控成本，会少赚很多钱乃至亏本

同一块土地，之前如果按照“充分挖掘土地价值”的逻辑，是这样算帐的：

土地楼面价5000，投入3500每平方的建安成本，半年后开盘只能卖15000。

但是如果投入6000每平方的建安成本做精装，一年半后再开盘，卖30000客户也能接受。

这样一来，多出来的15000就覆盖了这一年的财务成本，还能多赚一些钱。

但是，现在卖地的时候就确定了房价，逻辑就变成下面这样了：

土地楼面价5000，不管建安成本多少钱，不管多久以后开盘，都只能卖15000。

这样一来，投入的成本就越少越好，因为不管投入多少，也只能卖那么多钱。

而开盘也是越快越好，如果周转慢了，会有以下2个结果：

1、  白白付出财务成本。

许多房企年财务成本达到十几个点，如果晚开盘一年几千万乃至几个亿就没了。

2、  到手的钱的价值少了。

全世界的货币都在贬值，中国的也是这样。之前大家喜欢买房子，就是因为买了房子，就把财富锁定在了房子里，让它不至于贬值。而当房屋的售价成为一个固定的数字，如果晚开盘一年，货币发行比前一年多，到手的钱看似还是那么多，但实际价值少了一些。

既然不得不快周转，不得不控成本，那么能否回到之前的粗放式逻辑，降低房子的品质呢？从现在情况来看，这也是不行的……

二、投资客只看总价，刚需改善却一定要好房子；中央和地方政策也要求做好房子

之前的楼市，投资客的比例不小。特别是一些热点城市，有超过一半的可能。

但随着限购，特别是限售政策的出台，投资客大幅度减少了。

许多地方出台了办证后3年、5年不准卖的政策，如果考虑到从成交到交房的时间，那就等于付款后5年、7年不准卖。持有时间这么长，持有成本就会非常高，许多投资客也就望而却步了。

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