正文
4324.28
亿元、中期票据发行
674.30
亿元、短融和超短融合计发行
142.00
亿元，定向工具发行
74.00
亿元，可交换债发行
7
亿元。可以看到，公募和私募公司债成为其中的绝对主力，占比达
88%
。
但从
2016
年
10
月末起，出于防范资产泡沫和金融风险，各个条线上的房地产融资都开始悄然收紧。
当时沪深两所相继发布了房地产及产能过剩行业公司债券分类监管的文件，收紧房地产发债门槛。以
Wind
数据看，
16
年
11
月房地产公司债发行量
1,787
亿元，较
10
月下滑
17%
；
12
月公司债发行量
644
亿元，较
11
月大幅下滑
64%
。除交易所外，国家发改委也下发了《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》，要求严格限制房地产开发企业发行企业债券融资用于商业性房地产项目。中国银监会于
10
月召开了三季度经济金融形势分析会，要求严控房地产金融业务风险，严格执行房地产贷款业务规制要求和调控政策；规范各类贷款业务管理，严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域；加强理财资金投资管理，严禁银行理财资金违规进入房地产领域；加强房地产信托业务合规经营。此外，针对此前非常火热的互联网金融，国务院《关于印发互联网金融风险专项整治工作实施方案的通知》指出，房地产开发企业、房地产中介机构和互联网金融从业机构等未取得相关金融资质，不得利用
P2P
网络借贷平台和股权众筹平台从事房地产金融业务；取得相关金融资质的，不得违规开展房地产金融相关业务。
2、
土地政策：供应减少，地王频出
2016
年以来，在全国去库存政策的指导下，地方政府继续减少土地推出量，全国各类土地推出量仍保持低位。但部分城市由于土地供应不足，地王频出。
根据国家统计局数据，
2016
年，房地产开发商土地购置面积为
2.2
亿平方米，同比下降
3.4%
，降幅较
2015
年收窄
28.3
个百分点，但仍处于较低水平。土地推出量的收缩使得部分城市土地供应不足，地价迅速攀升，从土地成交价款上可见一斑。
16
年在土地购置面积同比下降的情况下，房企的土地成交价款却不降反升，
16
年达
9,129
亿元，同比增加
19.8%
。
分城市看，二线城市毫无疑问是
2016
年房企争夺的热点地区，二线城市的住宅类土地成交占地面积和金额同比均有所上涨，且成交金额增速远大于占地面积增速。
具体看，以
100
个大中城市为样本，一线城市
16
年住宅类土地成交面积为
735.8
万平方米，同比大降
49%
；二线城市住宅类土地成交面积为
9,773.88
万平方米，同比增加
28%
；三线城市住宅类土地成交面积为
8,177.2
万平方米，同比微降
3.6%
。从成交金额看，一线城市
16
年住宅类土地成交金额为
2,525.75
亿元，同比下降
31%
；二线城市
16
年住宅类土地成交金额为
13,041.96
亿元，同比大增
92%
；三线城市
16
年住宅类土地成交金额为
4,091.87
亿元，同比增加
35%
。
上述情况亦造就了二线城市成交楼面均价的大幅上涨，领涨一二三线城市。
以成交总价除以成交土地规划建筑面积看，一线城市
16
年成交土地楼面均价为
16,467.46
元
/
平方米，同比增加
39%
，二线城市
16
年成交土地楼面均价为
5,347.34
元
/
平方米，同比增加
59%
，三线城市
16
年成交土地楼面均价为
2,097.09
元
/
平方米，同比增加
49%
。
整体看
16
年的土地市场，一线城市基于土地资源的稀缺性，土地供应及成交明显减少；而三四线城市则仍处于去库存周期中，土地供应一直处于回落的过程中。因此，二线城市土地市场自然成为房企竞逐的热点，但地价的飞速上涨也为后期开发运营带来了较大压力。
在目前政策高压的基调下，
2017
年热点二线城市房价回调的概率在增大，而需求方面又将面临限购限贷和限售的直接影响，因此
16
年大规模成交的高价土地的开发压力不言而喻。
3、
货币政策：稳健中性，灵活适度
16
年以来，出于支持实体经济和金融机构去杠杆的双重考量，央行维持贷款基准利率不变，同时开始提升公开市场操作利率。部分银行资金成本上行，首套房房贷优惠利率逐渐难觅其宗。
2016
年上半年，房地产市场开始出现过热迹象，叠加人民币汇率贬值预期加剧，央行并未像
2015
年一样继续进行降息。同时，出于支持实体经济的考虑，央行维持基准利率不变，较低的基准利率促进了
16
年房地产销售的迅速增长。进入
2017
年，在国家整体对金融机构
“
去杠杆
”
的主基调下，央行进一步加强金融监管，并在同业、资管、表外以及影子银行等多业务领域主动缩表，上调公开市场操作利率。央行主动缩表显著波及货币及信贷市场，
M2
增速逐月下移，
2017
年
5
月
M2
增速首次跌破
10%
，这在多年内尚属首次。随着央行资金
“
价升量减
”
，银行信贷持续收紧，房贷利率也有不同程度地提升，目前首套房房贷优惠利率逐渐难觅其宗，某些银行的二套房贷款利率则上浮
20%
。
4、
财政政策：税收改革，逐步推进
16
年以来实施的营改增政策对二手房交易有一定的利好，此外国家层面也在积极推进房地产税的推进和立法。
营改增政策对二手房交易有一定的利好，主要是考虑到价税分离部分，新政实施后，税负略有下降。但鉴于绝对数额下降并不明显，营改增对二手房交易和销售影响有限。此外，国家层面也在积极研究房地产税的推进和立法。
2016
年
7
月，前财政部部长楼继伟在
G20
税收高级别研讨会上就财政政策与各国代表讨论时表示，所得税制和房地产税制改革至今未推出的一大原因是涉及大量利益调整，下一步将
“
义无反顾
”
推进改革。目前房地产税立法草案仍在起草过程中，困难重重，但不动产统一登记的加快推进，国土资源数据资源体系的建立完善，将为房地产税的出台奠定更为扎实的基础。而在
17
年
3
月
“
两会
”
期间，全国人大五次会议大会发言人傅莹明确表示，本届人大常委会把制定房地产税法列入了五年立法规划；不过，
2017
年没有把房地产税草案提请常委会审议的安排。我们认为房地产税若正式开征，并不会彻底扭转城镇化过程中核心城市中心区房价上扬的趋势，但可以使房价走得更加平稳，抑制房价波动，遏制炒作，防止房价上涨过程中的大起大落。
5、
户籍政策：城镇化，市民化
16
年以来，中央提出要继续扎实推进以人为核心的新型城镇化，促进农民工市民化。
16
年
4
月，中共中央政治局召开会议中提出要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地产库存，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策。
16
年
8
月，国务院印发《关于实施支持农业转移人口市民化若干财政政策的通知》，包括
10
条具体措施，涵盖教育、医疗、社保、就业等基本公共服务主要领域。此次通知从财政方面为农业转移人口提供政策支持，提出建立农业转移人口市民化奖励机制，并提出向吸纳跨省（区、市）流动农业转移人口较多地区和中西部中小城镇倾斜。通知还明确提出维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，支持引导其依法自愿有偿转让上述权益。根据国家统计局发布的
2016
年全国农民工监测调查报告，
2016
年农民工总量为
28,171
万人，较
15
年增加
424
万人，增长
1.5%
。其中购房的农民工比例有所上升，租房的农民工比例有所下降。具体看，在进城农民工中，租房居住的农民工占
62.4%
，比上年下降
2.4
个百分点；购房的农民工占
17.8%
，比上年提高
0.5
个百分点。
2017
年，随着城镇化的推进，户籍制度改革配套设施也在逐步完善。作为承接农业转移人口最核心的三四线城市，在农民工市民化的背景下，将为这部分城市的住宅市场带来一定的需求增量。同时，农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权等一系列的土地权益确认与明晰，也有助于农民财富的增加，以帮助农民进城解决后顾之忧。
6、
地方政策：因城施策，有保有压
2016
年房地产调控最大的亮点在于
“
因城施策，有保有压
”
，在这个大框架下，不仅调控灵活度不断提升，与市场同步，同时调控力度也呈现差异化；调控的范围不再拘泥一二线城市，部分三四线城市也加入了调控范围；而调控的新手段则层出不穷，这三个方面均是本轮地方调控所展现出来的新变化。
u
力度不一：
从始于
16
年十一前后密集发布的地方调控政策主要包括限购、限价、限贷等，但具体看，各个城市之间的政策力度其实存在一定的差别，主要是根据本地房地产市场的情况来制定。其中一线城市以及部分热点二线城市的调控力度均达到史上最严，如上海、深圳、苏州、南京等，其中具体来看仍有差别。如同为热点二线城市的苏州和南京，对于非户籍购房社保连续缴纳年限分别是
1
年和
2
年。而另一方面，仍有部分非热点二线城市例如青岛、济南、长沙、宁波等，不仅出台调控政策的时间相对靠后，力度也比较宽松，甚至部分城市限购范围仍主要集中在主城区。
u
范围扩大：
在一线和热点二线城市地方调控不断加强的同时，少数三四线城市也开始出台调控政策。这些三四线城市，多数作为环渤海、长三角和珠三角三大经济圈中的核心城市北京、上海、深圳和广州的卫星城，受到核心城市经济发展的带动以及核心城市的住房需求外溢，投机性需求迅速攀升，房价亦节节走高。为抑制投机之风，东莞、佛山在
16
年
4
季度就实施了调控政策，而进入
2017
年更多此类城市如河北的保定和涿州亦加入了调控行列。值得一提的是，某些三、四线城市调控力度并不弱，有些甚至已经将限购范围扩大至县（如河北的怀来县和涞水县），这也是较为罕见的。
u
手段增多：
在传统的
“
限购、限贷、限价
”
的组合拳之外，
“
限售
”
作为一个新的地方调控手段自
2017
年起正式登上历史舞台。所谓限售，是指新购住房需取得产权证满一定年限，方可上市交易或办理转让手续。根据中原地产研究中心统计显示，成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、扬州、常州、长乐、闽侯、徐水、启东、白沟、三亚、琼海、海口、东莞、西安、济南、郑州、高碑店、芜湖、开封、南京、无锡、长沙、嘉兴、承德、保定、北京（保定、北京等均为有部分限制）等
32
个城市出台了限售政策。上述
32
个城市中，保定针对一新出让地块要求
“
限售
”
期更是长达
10
年，为全国最严。限售政策对抑制短期投机炒房有较为正面的作用，主要原因就在于限售大大延长了房地产的交易周期，促使购房者必须要以自用或长期投资为目的配置资金。因此，限售政策可以有效的控制房价、减少投资性需求，再考虑到各城市对于限售新政的积极态度，未来限售有可能同
“
限购、限贷、限价
”
一起成为楼市调控新的长效机制。
具体到不同类别的城市看，一二三线城市调控政策的着力点亦有所不同：
u
一线
城市：需求侧调控与供给侧调控并重。
16
年上半年伊始，为了抑制房价过快上涨，一线城市率先出台调控政策，政策主要针对需求侧，包括户籍限购、商住房限购、提高社保或个税缴纳年限、提高首付比例、修改
“
认房认贷
”
政策等。随后，在需求侧调控不放松的情况下，一线城市逐步开展供给侧调控，针对中小户型、人才公寓、租赁住房都提出了相关的计划。时隔
7
年，北京重启
90/70
政策，即建筑面积
90
平方米以下的住房面积占开发建设总面积的比重需达到
70%
以上，这是在土地供应量限定情况下，通过增加中小户型，缓解供给和房价上涨压力。北京还针对自住型商品住房出台政策，要求尽快安排第一批自住型商品住房入市交易，加大中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例。此外，北京还推出了
“
共有产权
”
住房计划，通过政府与个人共同持有住房产权，从而降低住房购置成本。上海则在人才公寓方面着手，提出多渠道配建人才公寓，同时增加开发商自持住房比例。深圳除
90/70
政策外，还对人才住房、保障住房、特区外住房等政策性住房的供应力度提出了要求。
u
强二线城市：需求侧调控为主。
二线城市是
2016
年房企争夺的热点地区，地王大量涌现，并集中在苏州、南京、合肥、杭州、天津、武汉等核心二线城市的态势越来越明显。其中南京、苏州、合肥在
