从热潮到祛魅，轻资产十年“进”与“退”

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据赢商研究中心统计，若只算纯外拓项目，2024年新开业轻资产项目数量最多的企业TOP5为珠海万达商管、华润万象生活、新城吾悦商业、龙湖集团、宝龙商业，均为行业头部企业。

/ / 从项目类型看，存量调改当道

值得注意的是，去年新开业的140+个轻资产项目， 多数有“存量调改后再开业“标签，这与行业趋势一致。

当下购物中心行业的成熟度不断提升，整体规模增量逐年在下降，目前已降至5.68%增速区间。每年新开业项目中，存量调改后再开业项目的占比不断提高。以2024年为例，新项目中存量调改后再开业的占比为21.79%。

此背景之下，存量购物中心经营历史值得高度关注。通常，一个购物中心有3年培育期、5年成长期，8年以上成熟期，为行业的普遍规律。

具体到2024年轻资产存量调改项目样本， 其中“三年培育期结束管理方变更“项目占比最高。

2010年之前开业项目 ，由于占领当地商业先机，享受了很长的增长红利，汰换通常是硬件老化或周边新开业项目带来竞争，是正常经营周期中的项目更新。

2010到2016年开业项目 ，处于中国购物中心增量爆发期，行业竞争加剧明显。若商场经营到第5年还未能立住脚会遭遇淘汰。

2017年后开业的项目 ，试错机会更少，更大经营的压力与轻资产模式被行业迅速接受后更多的离场机会，在三年培育期结束即可能进行管理方的变更。

综上不难看出， 通过轻资产模式让项目再焕新机，是当前的主要经济动因。 而随着项目竞争加剧，轻资产模式仍然有非常强大的后劲。

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轻资产之“退”

50+项目发生管理方变更

在轻资产增量火热的另一面，是一大批项目变更管理方的现实。 据赢商研究中心不完全统计，2024年，超过50个项目变更管理方，其中头部商管企业项目占比约50%。

了解头部企业的动态、分析代表案例，有助于厘清当中的演进逻辑与风险边界。

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