黄奇帆最新2万字解读中国地产的六大趋势

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为什么可以说今后的十多年，房屋建设不会17亿再变成34亿、40亿，不会这么涨。因为刚才说到高速度扩张的四个原因大部分消失了。

第一个就是人均现在到了40多平米，有的城市50平米，总之全国的平均值是40多平方。全世界的城市有的人家庭富裕，三口人住着300平米的别墅，500平方的别墅，甚至有几套房。当然他的面积就超级多。但是就大数平均来说，一般到了50平方米左右，满足了刚需，再多的都是属于特殊的投资或者其他的收支的需要。

基本面上说，不管是巴黎还是纽约，人均住房都在50平方米左右，美国人是世界上房子比较大的，他也没有变成人均100、200。总之一个城市1000万去平均的时候，有人多有人少，平均就是40-50平米，伦敦和巴黎也是。就这个意义而言，当我们从10平方到40平方的时候是刚需的扩张。但是到了40平方米再去变成100平方米，那是特殊家庭富裕了以后各种原因，个案的发展。

第一，补充刚需的缺口、补短板，满足10平方到40平方米的巨大的缺口，这个阶段过去了。 以后除非发生战争，房屋敲掉了重新来。正常情况下这一块的补充量就很小了。

第二，人口。中国的人口城市化率已经到了60%，充其量再过十几年，到了70%，城市化率还会提高，城市化进程还没完成。但是大体上到了70%以上，就到头了，刘易斯拐点就拐过来了。城市化过程就是指农村的农民进城，不断进城，到一定阶段农村里不再有人进城，形成了平衡。这个平衡的拐点就是刘易斯拐点，大体上就是70%-75%，所以我们现在总体上已经比较高了。也就是说今后十来年还会有十多个百分点，差不多还会有2亿人进城，这是确定的。

但是这2亿人进城跟原来4亿人、5亿人，后面有10亿农民，每年有几亿人往城里转，这个过程不同。它后面的后续部队越来越少了，所以就此而言农民数量在减少。这时候进城的人也不是铺天盖地的小城市、中城市、大城市、沿海的、内陆的都在吸收人，相当一部分城市的人口不再增加，一部分的城市人口在继续增加，但是增加的数量有限，少部分的城市可能还有人口比较多的扩张。在这个意义上，人口扩张的基数、农民进城的基数今后十年数量会大大下降。

第三，从前几年开始，我们新造房的标准至少都是50年以上，这样一来折旧率下降了。本来假如有200亿平方米，你是30年到时就要拆，到时就变成烂尾豆腐渣的房，要拆掉。这个折旧的概念本来30年折完，现在变成了50年折完，这个基数又缩小了，这又是一个方面。旧城改造，大规模拆迁，为了建一栋楼把旁边还算正常的房屋一起拆了，城市布局调整，这些事情都在过去20年大规模的城市化过程中逐渐趋于完善。要说今后除非你这个地方突然要造个新城，你可能就会有一些大动作，一般来说像过去20年经常发生的每个城市都在扮演的大规模的动迁、旧城改造的故事，可能要减少70%-80%。这四个因素都在收缩，所以房地产的建设规模也就差不多。

另外从绝对总量来说，现在人均40多平方米，我们有差不多7亿多的城市居民。如果把今后农民工都算在里面，总而言之现在有七八亿人，人均40平方米，我们有300多亿平方米。那么这300多亿平方米或者今后如果9亿多城市居民，每人40平方米，360亿平方米。每人50平方米，450亿平方米。这400亿左右平方米今后当然会有折旧，那么这个折旧，如果按照50年平衡来算，每年就是8亿平方米。

所以我刚才说到了总量下降，降到10亿的时候，又过了十来年，形成了一个新的平衡态，就是指过十来年整个中国的存量房屋，各种大中小城市的存量房屋有400多亿平方米的时候，用50年折旧，每年要折掉8亿多平方米。这就是要更新居住。到那时候如果还有一小部分是结构性的，各种因素的修修补补，增减和补充，总而言之10亿平方米就是个平衡。

这是我想说的第一，就是结构性的原因使得我们在过去的30年从1000万变成了17亿平方米。在过去20年，从1亿平方米变成了17亿平方米，这是有四个原因。

同样是这四个原因的逐渐消失或者问题逐渐缩小，使得它17亿平方米一年变成10亿平方米左右，到了10亿平方米左右又会形成一个新的平衡，以后主要不是城市扩大造房子，不是改善刚性缺口造房子，而是房屋的寿命折旧形成了一个增量与存量之间的调整，这是我讲的第一点。

二，对房地产的价格趋势做个判断。

我们还是以2000年的房子价格算账，因为1990年没有房地产市场，都是政府分配，你说不清是什么价。但是2000年的时候房地产市场价格已经商品化了。那时候全国平均的房价其实就是1000块钱左右，这是全国房价的总平均。

上海的住房平均价格其实就是2000多块一平方，上海那时候最高档的地区，上海衡山路的各种很好的公寓，那时候也就是6000多块钱到7000块钱，那时候听起来就很贵，就像现在均价在3万的上海房价，然后出现了十几万一平方，你就就会觉得很贵。同样在20年前，上海房价在2000块钱，全国是1000块钱左右。

那时候上海如果出现房价七八千，就会觉得很贵。所以那时候就这个价，经过这20年上海的房价从2000到现在的均价三万五左右。这个均价怎么算的呢？不是新生产的房子，是把各种地段，市中心的、郊区的，整个上海2000平方公里范围内，一环、二环、三环，2000平方公里上的各种建筑形成的均价。所以高的价格十几万，低的价格也有一万多的，但是一万多已经要过了崇明岛了，就是上海的郊区的郊区的郊区，几乎在农村区了。 从这个角度它整个的概念可以这么说，均价是从2000年2000块钱的均价，现在变成了三万五，涨了16-17倍，这是一个均价的概念。

第二，高档房那时候7000块钱，现在是12万。也差不多涨了16-17倍。现在上海衡山路那个2000年7000一平方的，现在就是是12万-13万。所以这20年房价不是翻三番，其实是三番半，四番左右。全国之前是1000块钱均价，现在差不多一万多块，全国的均价涨了10倍左右。北京要算账的话相信也是十五六倍，杭州也是。

深圳会倍数更高，因为深圳1990年的时候是渔村，到2000年成了国家级的大城市，这个大城市的房价还没有上海那么高，但是现在深圳的房价不比上海低，所以他的倍率有20倍。

总而言之中国的房地产全国而言平均是涨了10倍以后，在这20年。

那么这就要分析涨10倍是什么原因，要有个结构性分析。任何问题只有把结构性的原因搞清了，你才能看到趋势。刚才说建筑总量也是分析结构才看得清趋势。同样，分析价格也要看结构。 物价的问题、价格的问题，从来有三个原理来支撑：

1.任何商品价格上涨和供求有关，供不应求就涨价，供过于求、供大于求就跌价，供求决定价格。这是一个原因。最近猪肉涨了1倍多，就是因为猪少了，我们原来每年任何一瞬间，整合农村地区养在家里、养在畜牧场里，存栏数大体有7亿多头猪，但是到今年8月、9月只剩下4亿头，少了3亿头。整个猪的存栏数少了40%，那自然根据猪的生长周期，猪的供应量就短缺了，短缺了价格就涨了，倒是对大家减肥有好处。少吃了很多的猪肉，对中国人的血脂和三高降一点有好处。但是总体来说供求决定了今年突然冒出一个“黑天鹅”。物价指数到11月份到了4.5%，是这十年来最佳的物价指数。其中猪的因素在里面起了3%，如果没有猪的因素现在的物价指数也就不到2%，当然把猪的价格剔出也是不对的，因为一篮子的商品指数价格，任何一个东西多了少了都会影响别的方面。这是供求的概念。

2.价格因素往往是货币现象。如果货币印发的多，价格就会涨。这就和基础货币有关了，我们国家在2004年的时候，整个国家基础货币发行量，就是印钞票的基础货币发行量是4万亿，到去年整个国家基础货币是32万亿，涨了8倍，翻了三番。这个基础货币出来当然要进入市场，会引发通货膨胀。但是大家又没感觉，这个杯子没涨价，或者说我们的生活用品很多也没涨价，因为所有这些平时使用的商品都是属于产能过剩，供过于求的，所以即使通货膨胀在买不掉的东西面前，通货膨胀也没用，商品不涨价还是不涨价。

物价上升是三个因素，一是货币发行，通货膨胀。 二是供不应求，如果仅仅供不应求货币没发行，供不应求也不会出现，因为大家都穷，穷的资金收缩，买不动东西，你说供不应求这种事情除非是很奇怪的管制，正常情况下不会的。 所以在我们这十几年货币这么增加了，没有感觉各方面都通货膨胀，那这个钱总要出来，出到哪儿去呢？只有房地产是供不应求的，是一个从人均10平方到40平方的过程，是一个城市人口3亿、5亿变成6亿、7亿的过程。这个过程有一个巨大的蓄水池，使得资金涨了8倍，影响商品的价格自然也会往上涨。所以实际上通货膨胀支撑了房地产，或者房地产吸收了通货膨胀的因素，使得社会上其他的东西不怎么涨。今年可以说猪涨价吸收了各种因素，房地产倒没怎么涨。所以第二个因素是通胀。

3.汇率。货币是一个国家自己的货币，从全球来看每个国家的货币对别的国家都会形成汇率，这个汇率如果升值了，这个时候是一种概念。如果贬值了，又是一个概念，那么如果贬值了，外汇进入中国买房子就变得便宜。如果你的货币升值了，外国人拿了钱来买中国的东西就显得贵。那么在这个过程中也会推动中国房地产价格往上升或者往下降。总体上在过去的20年，我们货币超发、增发，货币的增长率是最高的。但是之所以没有影响其他的社会商品，房地产立了大功，它等于像个大肚子把货币吸收到它这儿，社会其他方面反而平衡了。房地产之所以有这个吸收性不仅是因为它量大，而且它供不应求，这两个因素结合起来它就往上升。同样这个过程中，中国人民币也出现了贬值，要知道90年代的人民币是1美元换2块、4块、6块，后来变成了7块，最高的时候换到8块，1美元换8块人民币，然后又有人民币逐渐升值，现在又贬值，到7左右。也就是说这个汇率变成也影响中国市场。

讲这三个因素，过去的20年都是推过中国房价上升的。但是今后十来年这三大因素存在不存在？当我们的货币从4万亿增加到了30多万亿，涨了8倍。M2过去十几年每年增长10%以上，最高的时候增长20%以上，现在开始你看已经连续三年中国的M2每年的增长就是在8%-9%，很稳健，一位数的增长，也就是GDP涨多少，物价指数是多少，加在一起就是它的增长率。同样基础货币的发行量也大体上在8%左右。

总结，中国这几年的货币政策基本上稳定在跟GDP增长率同步，再也不会出现GDP涨8%，货币涨16%或者20%，这样就不会有过多的货币进入到房地产的蓄水池，把房地产价格泡高，这是一个概念 。

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