正文
根据该司法解释第二十五条规定，
“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”。
如何区分合作开发房地产合同及房屋买卖合同？如何成立合作开发房地产关系？本文结合司法解释的规定，并通过检索和梳理了十二个案例得出结论：
成立合作开发房地产关系需具备共同投资、共享利润、共担风险三个特征，其中共担风险是关键特征。
最高人民法院
合作开发房地产提供资金一方不承担经营风险，只分配固定数量房屋，应认定为房屋买卖关系
合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。
一、2011年8月，浩盛地产、浩盛建筑与凯祥公司签订《合作协议书》、《补充协议》，约定：凯祥公司提供土地使用权，浩盛建筑施工，浩盛地产垫付建安费用，合作开发A24号楼；A24号楼建筑面积约3000平方米；凯祥公司与浩盛地产各分得50%，凯祥公司分得的部分以550万元的价格转让给浩盛地产，该楼面积无论增与减转让价格均不变。
二、2011年10月，浩盛地产与凯祥公司签订《协议书》，确认浩盛地产已将A24号楼的转让款支付给凯祥公司，A24号楼全部归浩盛地产所有。
三、A24号楼已建成，尚未办理商品房预售许可证。
四、浩盛地产向大连中院提起诉讼，请求判令凯祥公司交付A24号楼，大连中院判决支持了其诉讼请求。
五、凯祥公司不服大连中院判决，向辽宁高院提起上诉，请求撤销大连中院判决。辽宁高院判决驳回上诉，维持原判。
六、凯祥公司不服辽宁高院判决，向最高法院申请再审，请求撤销辽宁高院判决。最高法院裁定驳回再审申请。
本案当事人签订的《合作协议书》、《补充协议》中无共担风险的约定，作为提供资金方的浩盛地产不承担经营风险，即可分得建成房屋，
根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定，“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”因此，
当事人签订的协议应认定为房屋买卖合同。
凯祥公司申请再审主张案涉协议为合作开发房地产合同，最高法院不予支持。
前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：
一、律师在为当事人起草合同时要探明当事人的真实意思，起草无歧义的合同。
如欲实现合作开发房地产的目的，应当在合同中体现“共同投资，共享利润、共担风险”的特征；如欲实现房屋买卖的目的，可直接签订房屋买卖合同，约定具体价款、房屋交付时间等具体条款。
二、需提醒当事人注意的是，
如欲实现合作开发房地产的目的，不能在合作开发房地产合同中约定提供资金的当事人不承担经营风险，
只分配固定数量房屋，该约定会被法院认定为房屋买卖关系，造成的后果是：资金提供方仅能分配固定房屋，不能享受其他项目收益，但无需承担经营风险，且可请求交付房屋；而其他方需承担经营风险，负有交付房屋的义务，但是可分配剩余项目收益。
三、
名为合作开发实为房屋买卖的合同不因未办理商品房预售许可而无效。
这是因为其交易的房屋并不是出卖人以公的方式面向不特定的社会公众进行销售的房屋，交易对象是特定的，因此该房屋不属于商品房，不受商品房预售许可制度的调整。
最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释
》
第十四条 本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。
