首批公募REITs买吗？买啥？ 吃瓜群众的围炉夜话——Z River项目

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Z River招股说明书 提供）：

一，披露的 市场报告 完整度较高

总体来说，比看到的上一个好，是一个常规市场报告应该有的颗粒度。

提出几点补充吧：

1. 对市场的一手土地供应方面，主要是提供了工业用地的情况，但是根据高力国际统计，实际上上海未来五年约571W产业园区建筑面积是来自商办用地，这也符合一线城市集约用地，研发办公类用地在商业及工业用地上都具有兼容性的特性，因此也需要考虑这部分的供给。

推荐大家看看招股说明书里面关于产业园区持有方的分类，我之前也集采众长随手做了一个，到时可以发给大家看看~

二，园区子市场发展成熟

个人理解，张江和漕河泾是目前上海发展最成熟、产业集聚效果最好的产业集聚区。张江目前北区和集电港区已经基本开发完了，接下来的供应是中区东部的几个张江自己的超高层及一些零碎项目，总的来说是自北向南拓展。

从个人这几年的观察来看，是很看好这些地方的。这些地方的良好发展，和当地管委会注重长远的产业发展战略并大力便民便商，地方国企贯彻执行自持物理空间创造产业孵化场所，有密切关系。政府的市场化引导，加上借用市场化手段招商，是产业园能否能在一个郊外发展起来的重要因素。

三，未来周边供应可控

好像没有细说，但张江接下来的供应量其实不大，如果以绝对值来看主要在2025年，因此提前管理好2025年的到期面积问题就不大。

四，租户结构良好

叮咚买菜（在线新经济）在2020年Q3租了一栋， 印象

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