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“开发商应该更专注”
自1990年首次进军内地房地产，中原地产历经二十几年楼市洗礼，信奉以不变应万变的施永青也看到了行业的变幻。
一向乐观的施永青对内地楼市表示担忧，他指出，中国开发总量去年已经见顶，而且会出现逐步下降的趋势，“整体来说，中国的开发量未来五年都会下降”。
过去的2016年，中国房地产创造了11万亿元的纪录，达到了前所未有的高度，繁荣之中却潜藏着风险与难题。残酷的行业洗牌中，做得好的大公司可以生存下来，小公司转型很难，会被淘汰。
谈及越来越多房企、中介机构涉足长租公寓，施永青并不看好，认为“现在的长租比较难做”。
“早期在上海、北京，一些房价比较低的时候租下来的房子可以赚钱，新做的项目很难赚钱。当前一线城市现有房子租金回报率只有1%到2%，房价涨了1倍，本来4%变成了2%，然而租金的涨幅并没有房价涨幅高。”
施永青始终认为，不赚钱的商业模式都是不成熟的商业模式。
“开发商应该把精力放在主业上，我们的主业也应该在代理上，不要幻想什么都可以做。”他告诫开发商们，多元化转型或许只是想象中的美好。
目前，房地产行业还没有出现一个完全垄断的企业，大家的市场份额都比较低，只有做大规模才能掌握市场的话语权，中介行业同样如此。
随着互联网和大量资本的进入，新兴对手发展迅猛，在施永青看来，它们都不可怕：“目前为止，这些纯粹依靠互联网发展起来的企业，还没有看到所谓的成功。”
蜂拥而至的互联网中介企业并没有给中原造成过大的冲击，在施永青眼中，链家这种有一定线下基础的企业才会是持久战的对手，“事实上，链家的出现，把行业内除了中原以外的所有中介都打死了。”
专注、专业是中原最有力的武器，务实、稳扎稳打则是中原的代名词，施永青坚信专业才是生存之道。
以下为观点地产新媒体对中原集团主席施永青先生的采访实录：
观点地产新媒体：五矿去年在香港拿了一块地，均价4万多每平方米，当时大家都觉得很贵，结果恒基这个是54万一平方米，大家觉得到了天价。现在五矿、合景、龙光、中海拿了很多地，您之前说过国内房企在香港拿的土地占了四成？
施永青：
在早期的时候有八成，后来香港的企业拿了一点地，内房就拿得少一点，我估计现在也是四、五成左右。
另外，现在内地企业和以前不一样，都是巨无霸，香港开发商加起来开发的规模都不够内地一家公司那般大。
观点地产新媒体：觉得他们快变成英资公司的版本，收租公、包租婆。
施永青：
这是大小的问题，除了大小，还有冒风险的胃口，香港公司冒风险的胃口很低。他们借钱，借资产的两三成就差不多了，超过五成他们晚上睡不着觉，内地有很多公司借100%以上的钱。
观点地产新媒体：是不是因为1997年金融危机香港经历过，他们很谨慎？内地没有经历过这么大的金融危机。
施永青：
我觉得这个是第一代企业家与第二代、第三代企业家的差别，第一代企业是打天下的，打天下的人都敢把皇帝拉下马。第二代企业家有钱了，怕失去钱。总体来说，这两代人是不能放在一起比的。
观点地产新媒体：内地企业也觉得我们是第一代无所谓，大不了从头再来，本来就没钱。
施永青：
所以他们冒风险的可能比较大，人家是去打天下，逐鹿中原。而香港企业家是保住上一代留给他们的事业，守业为主。本来大家一样大，他肯借钱，你不肯借钱，你就已经输了。
就好像我们和链家的差别，他们每年都拿钱，能够拿的就尽量拿，他们今年拿了融创的26亿，万科的30亿，加起来已经50亿，有人想投我，我也不要他的钱。
观点地产新媒体：您觉得这两年你们两家有什么变化，或者未来有什么变化？
施永青：
我先说内地企业的问题，第一代企业家敢于冒风险。第二个，内地开发商是战略部署，香港发展商是地盘概念，他们是一块地、一块地去算账，比如说就这么一块地要赚钱。
内地房企是战略部署，不是说这一块地赚不赚钱，而是这个仗怎么打，先要占领桥头堡，占领桥头堡的时候就要牺牲，你不愿意牺牲，你就登陆不了诺曼底。要在香港布点，这个点要拿下来，要拿下来就要付出额外的代价，不惜代价拿下来。这块地赚不赚钱不要紧，我来了就可以，主要是证明他来香港了。
另外，一块地对中国开发商来说没什么了不起，海航一年卖几千亿，投几百亿的项目，他都不当一回事，输了都不在乎。
观点地产新媒体：他们拿香港的地还是因为看好香港吗？
施永青：
当然是看好长远的前景，他们现在是要全球布局，现在内地企业水平已经从地方企业到全国企业、国际企业，他们现在的视野已经上升到国际企业的视野。
观点地产新媒体：您觉得香港本土企业还是很保守？
施永青：
香港还是一个地盘、一个地盘去算账，你觉得别人算错了，别人说你不懂得算，不是别人算错了，别人的算法都不一样。
观点地产新媒体：但是内地的金融杠杆收紧了。
施永青：
他们可以来香港拿钱，不一定在内地拿钱。
观点地产新媒体：新鸿基、新世界觉得内地有一些文章说香港企业太保守，很多人很生气，可能他们想买地，是想等土地的溢价。
施永青：
我和海航的人说你们出的价格不便宜，他说：我刚来香港的时候你们给我意见，让我出的价格都买不到，你们骗我。我听你的建议，每次都买不到，后来不听你们的，我自己出价格。因为不是招拍挂，是投标，出的多一点。
