普陀，再也经不起“试错”

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真如是首发站， 作为1994年上海首批四大城市副中心中之一， 规划起点极高。

早期市场对真如充满信心，品尊国际的房价飙升，但依旧火爆，这一现象充分印证了市场对其的信心。

但117万㎡的高尚领域综合体却成为转折点——这个计划打造商务、商业、文化多维生态的超级项目，因开发商、规划反复调整等因素，历经十五年 （2007-2022）才基本竣工。

地铁上盖的黄金地块长期被工地围挡占据，导致真如在徐家汇、五角场等同批副中心相继成熟时，仍停留在规划图纸阶段。

核心区的发展差了一口气，给当时普陀在市场上的信心带来了一击。

就在这时紧邻苏州河 的 长风，是普陀迎来的第二个节点。

2006年启动的长风生态商务区建设，本是普陀拥抱城市更新浪潮的绝佳契机。苏州河岸线治理与工业遗存改造，成功塑造出2.2公里滨水景观带。

长风周边商业配套实景图，来源上海普陀

早期以生态居住为主，之后商业配套逐渐完善， 20 年发展，吸收了不少长宁区的外溢，引进不少优质企业。

2006 年长风海洋世界开业，2009 年中海入驻长风，长风板块进入大规模开发阶段， 当时长风的势头完全不输现在的大宁。

但长风却集中推出140㎡以上大平层， 2014-2020年间大户型占比高达75%。

这种"跨越式"定位导致板块过早透支改善需求，没有打通中产到豪宅的置换链条。

当改善需求爆发时，长风已无优质地块可供，快速的在市场消失，没能成为撑整个区的天花板并带给周边板块辐射。

第三站落子 生不逢时的桃浦。 作为上海中心城区最后一块成片开发用地， 桃浦智创城承载着普陀转型的最后希望。

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