【招商蛇口（001979）】潮平两岸阔，风正一帆悬

中信研究 · 公众号 · · 2017-07-14 08:02

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规划区定位为“立足港澳，服务内地，面向世界的粤港澳深度合作示范区，和城市新中心，一带一路战略支点”。这一定位直接和国家粤港澳大湾区建设，一带一路发展战略相关联，并指明了深圳城市的发展方向。我们认为，规划蓝图有利于未来前海蛇口区域土地开发利用加速，也有利于该区域在较长的历史时期吸引各种创新经济活动的展开，成为中国最具活力的湾区经济示范点。

资源盘活可能性更大，前海开发速度可能更快，存量土地资源价值可能更加丰厚。 公司披露，2016年年底时在蛇口、太子湾和前海分别拥有土地使用权220/53/238万平米。同期，公司在这三个地区分别拥有房产172/14/15万平方米。而且，招商局集团和深圳规土委，前海管理局签定有《关于招商局集团前海湾物流园区土地整备框架协议书》，招商蛇口将积极参与前海片区的开发。此次规划将进一步促进港城协调，区域交通改善，基础设施建设加速。这对于公司在蛇口、前海和太子湾等区域，处于不同阶段的项目资源加速开发都可能存在正面影响。

风险因素： 综合规划正在公示，征求公众意见，并非最终方案。公司在前海区域盈利模式仍然不明确。

盈利预测及估值。 我们维持公司2017/2018/2019年EPS预测1.57/1.91/2.13元/股，维持25.82元/股的NAV预测。必须指出的是，我们的NAV和盈利预测没有充分考虑前海等地公司尚未获得土地证的资源价值和盈利贡献，没有考虑公司在通州、武汉等片区综合开发的可能收益，也没有考虑公司邮轮业务带动港城一体开发的长期好处。此外，公司在历史上曾经整体销售过商办物业，如未来再次出现类似行为，则业绩也有超预期的可能性。我们维持公司28.20元/股的目标价，维持公司“买入”的投资评级。