把容积率做到极限！靠的就是这个简单公式！

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研究层数与容积率的对应关系

对于一个确定的项目， r 为定值， h 与 b 可变范围有限。 以某北方城市为例， r=1.5 ， h 取 3m ， b 取 13m ，则 ——

可以看出，对于北方城市的板楼住区：

当 n 较小时， n 的改变对 i 的影响较大；当 n 较大时， n 的改变对 i 的影响较小；当 n 趋近于无穷大时， i 趋近于极限 2.9 。

亦可以看到， 高层物业对容积率不敏感，低层物业对容积率较敏感。

通常情况下项目容积率都一定低于我们的极限计算公式，降低容积率的影响因素包括：

☀ 地块退线要求（硬性）

建筑范围控制线通常还要退建筑红线

☀ 住宅间距要求（硬性）

符合基本的建筑长度限制；留出消防通道、卫生间距等空间

☀ 社区公共空间（弹性）

虽然对提升容积率没有贡献，但与社区外部空间舒适度直接相关，低密度物业尤其突出

☀ 地块条件限制（弹性）

地块不规则，或受地质、地形条件限制，影响地快利用效率

那么现实中为什么有些项目的容积率可以超过2.9很多呢？

• 东、西向住宅的大量出现

• 高层塔楼大量出现

• 项目中有商业、办公、公寓等其他非住宅性质的物业出现

• 地块较小，比如一、两栋楼的项目，利用地块北边界实现层数突破

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