新租赁 | 看了纽约的租金发展轨迹，国内一线城市的租金还会上升

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年——人口增速放缓阶段：

由于中心区尤其曼哈顿聚集了太多劳动密集型的产业，移民潮的涌入导致曼哈顿的公共施设服务面临前所未有的压力，造成区域间发展失衡，随着交通完善提高流动性，中心区人口开始外溢到非中心区，因此非中心区的人口流入增速加快； （ 图 ）

3. 1950-1980 年——人口止增放缓阶段 ：

由于中心城区不经济因素（例如地价上涨、税收加重、设施老化、环境污染等大城市病）制约制造企业发展，纽约制造业开始大规模外迁，而劳动力也随着流出，造成中心城区的人口流出 。与此同时外迁的人口和产业在周边城市形成了巨大的工业园区、商业中心和办公区，推动了周边能级较低城镇和周边乡村的发展，而这又进一步吸引了非中心城区的人口外迁。

4. 1980 年至今——人口平稳增长阶段：

纽约从 1980 年开始积极进行产业调整和升级，新旧产业的交替重塑了纽约的经济，形成了以高新技术产业以及生产服务业为主的第三产业，并复兴了其传统的制造业（计算机、金融业、出版、印刷等），因此 产业就业人口和增加值大幅增长，人口开始回流，整个城市人口开始平稳增长，各区人口也有小幅增长 。

纽约产业结构调整与人口流向

资料来源：美国人口调查局,长江证券

产业结构调整 导致 人口回流 ， 引发租金上涨

数据表明，纽约从 1980 年开始， 伴随产业升级和调整，产业就业人口开始回流，同时带来的是产业增加值和租金的上涨，至今名义租金上涨了 450% ，名义房价上涨了 547% ，而且租金涨幅超过房价涨幅是常态。由于纽约租金的数据最早只能到 1979 年，因此我们无法验证 1980 年以前的产业迁出导致的人口流出是否伴随租金下跌，但至少验证了纽约产业结构调整期间伴随人口流入，租金处于上行通道。

1980年后，纽约人口回流伴随的是租金上涨

数据来源：美国人口调查局,长江证券

纽约高端服务业（金融业）GDP占比

数据来源：CEIC,长江证券

纽约新旧产业成功交替后， 服务业在产业中占绝对优势，其中高端服务业尤其是金融服务业也成为其支柱产业，占比 GDP17% 。早在 1970 年，纽约的服务业占比就已率先攀升至 76% ，1980年服务业彻底取代制造业成为整个美国的主导产业，到   2000 年占比更是高达 90% 。在 1980 年后纽约后工业化时代，以计算机、金融业、出版、印刷等产业为基础的服务业构成了纽约市的新经济基础的同时，租金也一直保持上行通道。1980 年纽约个人收入的增速最高达到过  12% ，收入涨幅基本都高于租金涨幅，而且长期的趋势是吻合的。

纽约收入与租金涨幅趋势对比

数据来源：Zillow,wind,长江证券

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