2018年三季度中国房地产市场新变化（中）

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在当前形势下，落地到城市层面，市场已然出现了一些“变向”信号，重点城市土地流拍频发，核心二线城市项目去化率下降，加之“房产税”即将落地的传言不绝于耳，究竟这些“利空”因素会对四季度的楼市造成怎样的影响，房企又如何在变化莫测的市场形势中努力求生，一系列问题留待市场给出真正的答案……

供应：预计一线维持高位
二线总量稳定，三四线降幅将收窄

三季度，商品住宅新增供应较二季度呈下降趋势，环比下降9%，同比微涨4%。受预售证放松影响，一线城市供应同环比均大幅增长；二线城市政策依旧趋严，城市表现持续分化；三四线城市市场供应量也所有下降，同时城市间分化也有所加剧。四季度年底抢收业绩季，开发商会加快推盘速度，预计新增供应量将较三季度显著增加。

1、一线城市供应同、环比双增，四季度仍持续高位 （部分略）

考虑到预证管控放松的影响，预计四季度一线城市新增供应仍然持续高位，尤其是北京，下半年仍有大批限价盘集中入市，供应量将维持在高位。但长期来看，一线城市新增供应总量难有大的突破。

2、二线城市环比跌多涨少、分化明显，四季度将迎来供应高点 （部分略）

整体来看，随着越来越多的二线城市不断加入调控大军，城市间的分化现象还将继续加剧。短期内考虑到“金九银十”和年底冲刺等季节性因素影响，预计四季度新增供应将有所增加，尤其是重庆、武汉等去化周期较短的热点城市供应仍会放量。

3、三四线城市供应量同、环比皆回落，四季度降幅将略有收窄 （部分略）

考虑到部分热点三四线城市需求短期内依旧强劲，加之土地持续放量，四季度供应量降幅将略有收窄。

成交：一线低位回升、三四线热度保持
二线分化的格局仍将维持

三季度，紧缩政策环境没有丝毫转变迹象，反而昆明、沈阳、南京、深圳等二线城市继续加码“四限”，并且政策效果逐渐显现，成都、西安等城市市场明显降温，“日光盘”明显减少，开盘去化显著分化。但整体上看，短期内市场依旧维持相应热度，尤其是在四季度抢收业绩季供应显著增加的背景下，市场成交热度持续维系在高位将是大概率事件。

1、68城成交同比增加13%，一线和三四线增幅达三成,二线基本持平

CRIC数据显示，2018年三季度68个重点城市商品住宅合计成交7148万平方米，环比微降5%，而同比增幅达13%。各线城市成交同比全部上涨，其中一线城市上涨最为明显，高达40%；其次为三、四线城市，同比上涨28%；而二线城市同比仅微涨2%。

• 一线成交量上涨尤为显著，仅广州环比下降

• 七成二线成交量同比上涨，城市间分化显著

• 六成三四线城市成交量同比继续走高，城市间分化越发凸显

  （以上内容略）

通过对目前我们已获取24个的重点城市9月成交量进行估算，数据显示：

• 一线城市三季度累计成交同比增幅仍处36%的高位，环比增幅较7、8月合计小幅扩大，成交继续维持当前高位， 尤其是北京，三季度成交环比涨幅扩大至62%，9月成交冲至高位；

• 二线城市整体降温趋势不变 ，但三季度环比跌幅较7、8月略有收窄。分城市来看，重庆、成都、长春等热点二线城市成交规模继续攀升，青岛、杭州、南京、福州等城市成交规模大幅下降；

• 三四线城市三季度累计成交同比增加10% ，较7、8月累计同比增幅28%大幅收窄，环比来看也由基本持平转负，降幅高达23%， 9月份三四线城市成交热度明显下降。

2、一线成交高位运行、二线分化、三四线维稳，整体成交同比持平或微增

一线城市成交量将继续高位运行。

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