十万亿居住市场的开拓者之路，数字化时代贝壳想象空间有多大？---贝壳季度点评

知常容 · 公众号 · 投资 · 2025-05-29 19:31

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公司运营费用本季度同比呈现小幅增长，主要系股权激励费用下降影响减弱所致。经调整口径下费用优化成效未能充分显现，叠加收入增长与利润未能同步提升因素，实际费用优化幅度相对有限；

6. 公司应收账款及贷款余额等资产规模总体保持稳定，但预计与新房业务相关的应收款项回款周期有所延长，后续仍需持续观察其变动趋势。本季度公司净现金流呈现负值，主要受季节性因素影响，鉴于当前现金储备充裕，仍可有效保障企业稳健发展及股东权益回报；

7. 基于最新经营数据，将全年收入预期适度上调，同步下调经调整后利润指引，企业估值中枢维持原有预测水平

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门店及经纪人数据

门店及经纪人

25Q1 季度公司门店 5.68 万家，同比 +28.6% ，环比 +10.2% ；经纪人数量 5.52 万人，同比 +29.6% ，环比 +11.1% ，从趋势看两者都已经从底部开始回升。一方面，贝壳作为最大房产中介平台，自身经营数据一定程度上反映出房地产市场发展修复趋势；另一方面，也有贝壳自身市占提升的动因。

产出效率

本季度公司单店平均人员数量为 9.7 人，环比微降 0.3 个百分点，同比降幅达 3.3% ；单店平均交易规模录得 1480 万元，同比提升 4.18% ，但受季节性因素影响显著，环比回落 33.1% 。从同比数据看，在人均资源配置缩减的背景下，贝壳仍实现交易额的正向增长。不过，受部分业务线佣金费率下行及加盟费用减免政策影响，使得转化至收入的效率有所下降。

从现有的基础数据看，若房地产市场延续持续复苏态势，贝壳现有门店网络与人力资源储备将有效撬动经营杠杆效应显现，但与此同时，若是房地产市场修复不及预期，则可能承担一定刚性支出，总体而言，我们相信机遇还是大于风险。

GTV 数据

25Q1 季度公司交易总额达到 8437 亿，同比增长 34% ，为 21Q1 季度高峰期的 78.9% ，交易综合要显著好于市场大盘。

具体而言

存量房交易 GTV 为 5803 亿，同比 +28% ，其中，通过链家主品牌完成交易量为 2214 亿，同比 +23.6% ，通过贝壳平台完成交易额为 3589 亿，同比 +31% 。根据克而瑞数据显示，一季度 30 个重点城市二手房成交面积同比增长 21% ，考虑到一线城市率先修复，预计公司存量房交易额要显著高于总体大盘。

新房交易 GTV 为 2322 亿，同比 +53% ， 为 21Q1 季度高峰期的 0.68 ，其中，通过链家主品牌完成交易量为 403 亿，同比 +32% ，通过贝壳平台完成交易额为 1919 亿，同比 +58.2% 。根据保利地产财报数据， 25Q1 季度全国商品房销售面积 2.19 亿平方米，销售金额 2.08 万亿元，分别同比下降 3.0% 和 2.1% ；较 21Q1 季度高峰期销售面积 / 销售金额分别为 0.61/0.54 ，贝壳数据依然优于行业。

其他 GTV 为 312 亿，同比 +25.3% ，主要由家装及房屋租赁推动，目前新开拓业务线由于基数较低，短期依然具有较高增长动力。