专业研究丨限购限贷限价形势下房地产项目开盘前风险排查要点及防控措施

地产调控形势加剧后，各地方政府通过限购限贷限价等手段为房地产市场强行降温，并通过强化工商等政府部门的现场检查、网络监督等职能完成市场调控。除此之外，随着房地产市场管理越来越规范，监管越来越严格，消费者的维权意识也已空前提高，对房地产开发企业而言，当前形势下房地产销售环节面临的风险源越来越多，风险也越来越大。因此在限购限贷限价形势下建立健全或完善房地产开发企业销售环节风险控制流程，将风险控制流程与公司销售流程相结合，纳入企业内部管理制度，提高全员风险防范意识，规避、减少及化解纠纷应当成为本轮调控政策下每一家房地产开发企业的重点风控工作目标。

仅就项目销售环节而言，结合笔者近几年的工作实践，企业至少应该从以下几个环节做好风险防控措施：项目宣传、案场提示、签约规范、大单交易、精装销售、函件发送、违约金扣收、回款催收及断供风险规避等。本次分享内容为项目开盘前宣传资料及签约准备环节的风险防控措施。

房地产项目广告及宣传资料种类繁多，其主要表现形式及渠道至少包括：网络（网站，微博、微信）、电梯框架、平面媒体、广播及电视媒体、户外广告、DM单、楼书、沙盘、户型模型、样板房（装修示范单位）、现场公示内容等（以下统称为“宣传资料”）。由于开发商在项目开盘前一般都会有不短的蓄水期进行大规模的宣传推广，故对宣传资料这一类庞大的潜在风险源，应作为销售前风险防控的重点关注项。其风控核心点在于：

1、明确营销部门应作为广告宣传风险防控的具体实施及首问责任部门。

2、针对涉及承诺内容的出街物料，应经过营销、法务、技术、客关等企业内部条线会审后方能制作或发布。

3、针对案场宣传（如沙盘、户型模型、样板房等），设计部门应当对项目不利因素、特殊房源、非交付标准项目等进行详细梳理并归纳汇总，报送营销及法务；营销部门根据技术部门提供的意见或建议及企业内部风控要求进行销售物料制作，同时，由法务部门牵头组建风险防控小组，成员包括营销、法务、技术、客关条线的相应专业人员，负责物料制作过程督导、现场检查并监督整改。