正文
号文”），财政部这一部分却始终没有进展。
2025
年
1
月
10
日“中国经济高质量发展成效”系列新闻发布会上，财政部公开表示，
2025
年新增发行的专项债额度内，地方可根据需要，统筹安排用于土地储备和收购存量商品房用作保障性住房这两个方面的专项债项目。即在政策出台前，各地就可以先行展开相关工作。广东作为开展专项债闲置土地收储工作最早的地区，于
2025
年
2
月
24
日发行了
304
亿专项债用于回收闲置存量土地，涉及
17
个地市的
84
个项目，成为全国首例。直到
2025
年
3
月
4
日才财政部发布《关于做好运用地方政府
专项债券支持
土地储备有关工作的通知（自然资发〔
2025
〕
45
号）》，其后专项债收储工作开始全面加速。截至
2025
年
5
月
21
日，土储专项债发行总额达到了
964
亿元，占新增项目专项债的比重为
7.5%
，全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土
地的数量接近
3000
宗，总面积超
1.33
亿平方米，总金额超
3500
亿元。
而收购存量商品房专项债则从规则到实践都全面滞后，实施细则至今未有消息，实际发行直到近期才落实，相比
收购存量土地专项债
落地发行整整迟了三个月。
笔者查询了本次发行的三只
“
收购存量商品房专项债
”
的发行文件，只是
笼统的表述为
“
用于保障性安居工程
”
，其余再无任何使用细节，相比
“
收购存量土地专项债
”
，在实施主体确认及责任划分、可收购商品房标准、收购标的估值、申报和审核流程、资金使用监管、收回商品房再使用规则等很多关键环节都没有明确的规则依据，同时也无法做到有效监管，出台
类似
收购存量闲置土地专项债
的相关规则就显得非常重要，会更规范也更有操作性。
以收购标的估值这一项来说，已被合并的
租赁住房贷款支持计划
，以及
保障性住房再贷款实施的效果都不及预期，
其中一个原因就是交易双方无法在价格上达成一致，原本租金收益率就很低，收购方缺乏积极性，加上在房地产市场不断下滑、房价承压的大环境下，不可能给出较高的收购价格，开发商也不愿亏本转让，缺少权威统一的估值标准，完全由交易双方自行博弈，很难达成交易，而且
收购的是无法卖出的库存商品房，且为房地产去库存的政策性目标，未来的主要用途是公益性的保障性住房，也不适合完全遵守市场规则，完全由双方协商确定价格，出现按原价或高于原价收回的情况。
对此，
收购存量闲置土地专项债就有
242
号文明确规定
，
242
号文提出了就低确定收地基础价格原则，在双方平等协商基础上政府适度介入。具体实施步骤如下：首先由土地储备机构委托经备案的土地估价机构，对拟收回收购地块开展土地市场价格评估，相较企业土地成本，就低确定收地基础价格；其次市、县处置存量闲置土地协调推进机制或土地出让协调决策机构根据市场形势、合同履约情况等，集体决策确定基础价格下调幅度；然后与土地使用权人协商一致并经公示无异议；最后再报市、县人民政府批准确认。在约定期限内未完成收回收购的，应当按照上述程序重新确定价格。
再比如资金使用监督这一项，目前的三只
“
收购存量商品房专项债
”
只是笼统的表述为
“
用于保障性安居工程
”
，很难监控专款专用。而收购存量闲置土地专项债就有
45
号文规定，专项债资金使用由纳入名录管理的土地储备机构实行专款专用、封闭管理，专项用于土地储备工作，用于土地储备的专项债券发行和使用应当严格对应到项目。禁止利用专项债券资金反复回购，造成债券资金空转、虚增财政收入等问题。
所以
“
收购存量商品房专项债
”
实施细则并非可有可无，对于加快收购存量房工作的进度是非常重要的制度保障，而且有
242
号文和
45
号文进行借鉴，技术难度应该也不是很高。
房地产去库存是由
“
土地
+
房产
”
两个部分组成，专项债收购存量土地已经走上正轨，希望专项债收购存量商品房也能尽快展开，形成合力，更有力的支持房地产
“
止跌企稳
”
政策目标的实现。
（全文完）
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