【中金固收·资产证券化】简评ABS扩募试点新规

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我们认为扩募可以盘活发行人的存量资产，扩募机制或可进一步推动持有型不动产ABS市场扩容。

提高发行效率，完善多层次REITs市场建设。 相较公募REITs而言，持有型不动产ABS（私募REITs）扩募流程主要由交易所主导，审批周期较短，有助于提升发行效率。持有型不动产ABS是多层次REITs市场的重要组成部分，扩募有助于推动持有型不动产ABS优化底层资产组合、提高运营效率，为推动其向公募REITs转板提供了可能性。

关注扩募资产的资质和估值。 如果扩募资产的质量参差不齐，可能导致扩募发行不及预期以及持有型不动产ABS估值波动。公募REITs的首轮扩募中，扩募发行没有延续首发认购的热情，原因之一在于资产的区位存在边际下沉，投资者对扩募资产的估值存在谨慎态度。投资者应重点关注持有型不动产ABS扩募资产的资质及其估值的合理性和准确性。

持有型不动产ABS市场动态

发行：截至2025年5月22日，持有型不动产ABS已成功发行7单，136.03亿元，基础资产包括数据中心、商业物业、高速公路、保租房等。上交所受理项目还有10单，合计161.43亿元，除已发行的基础资产还包括仓储物流、能源基础设施等。

扩募：建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划（2024年第一次新扩募并新购入租赁住房项目）于2024年12月向上交所申报扩募发行，金额6亿元。

二级：2024年，持有型不动产ABS成交金额9.96亿元。截至2025年5月21日，今年持有型不动产ABS二级成交金额19.96亿元。市场成交活跃的有建信长租、TJCY01。2024年建信长租成交59笔，成交金额4.46亿元，平均成交价在100.26~103.2元，年化换手率76.2%。2025年截至5月21日，建信长租成交18笔，成交金额6.93亿元，平均成交价在103.69~104.27元，年化换手率142%；TJCY01成交29笔，成交金额10亿元，平均成交价在100.23~101.41元，年化换手率282%。

[1]https://www.sse.com.cn/lawandrules/sselawsrules/bond/issue/c/c_20250521_10779613.shtml

风险

政策变动风险，扩募推进不及预期。

图表1：已发行持有型不动产ABS

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